Что такое отрицательная ставка по ипотеке
Invest82.ru

Институт финансов

Что такое отрицательная ставка по ипотеке

Ипотека с отрицательным процентом: что это, как работает и в чем риски

Автор: Марина Кандиль Агент

Представьте ситуацию. Вы берете кредит в банке, покупаете что нужно и с каждым месяцем платите все меньше. Потому что банк вам доплачивает, как за открытый под выгодный процент вклад.

Звучит в духе социализма, да? Сильно утопично и немного странно. На деле такое есть – в Европе. Там стали доплачивать за ипотеку. Все непросто, много подводных камней. Но прецедент интересный.

А в Европе за взятую квартиру в ипотеку банк доплачивает!

В европейских банках странная ситуация – за депозит платят вкладчики, а за кредит банки.

Аттракцион невиданной щедрости с ипотекой действует для предложений с плавающей процентной ставкой. Поэтому раздача выгодных кредитов может закончиться в любой момент. Хоть завтра. Желающие обзавестись жильем со скидкой выстраиваются в очередь.

При ипотеке с отрицательным процентом банк каждый месяц уменьшает тело кредита. Работает это, как обычный вклад. Только вместо накопления денег снижается долг заемщика.

Почему такое происходит

Отрицательная процентная ставка появилась из-за формулы расчета процента в договорах с плавающей ставкой.

Там применяется формула: «переменная величина» + «банковский процент» = «плавающая процентная ставка».

Банковский процент назначает финансовое учреждение. Обычно он 1-2%. Все просто. Переменная величина – это процент, под который банки кредитуют друг друга. Он меньше, чем для компаний или физических лиц. Потому что между финансовыми учреждениями риски ниже, а доверия больше.

Примеры переменных величин:

  • LIBOR – для банков, выступающих на лондонском межбанковском рынке;
  • EURIBOR – для Евросоюза и межбанковских кредитов в евро;
  • MosPrimeRate – для России и кредитов, выдаваемых в рублях.

Для расчета переменной величины берут несколько крупных банков. Узнают, под какой процент они готовы кредитовать друг друга. Выводят средневзвешенное значение. Суть такая, хотя работает все гораздо сложнее.

Переменная величина фиксируется на 1, 2 недели и 1, 2, 3, 6 месяцев или 1 год. Все зависит от индикатора и заключенного договора.

На переменную величину влияет ключевая ставка, установленная ЦБ. Чем она ниже, тем меньше проценты по межбанковским и потребительским кредитам.


График EURIBOR с «Википедии». Обратите внимание на 2016 год. С этого момента показатель пробил 0% и ушел в минус. Отсюда появились кредиты с отрицательной процентной ставкой

Малый социализм в Европе

В Европе события развернулись так:

  1. Экспортерам страны требовалась поддержка. Для этого ослабили валюту.
  2. Европейский центральный банк опустил ключевую ставку до отрицательной.
  3. Гособлигации начали торговать по отрицательной стоимости. Теперь вкладчики платят деньги государству за облигации. Раньше было наоборот.
  4. Работа банков перевернулась с ног на голову. Теперь они должны давать кредиты по отрицательной ставке. А за депозиты взимать деньги с вкладчиков.

Такой малый социализм стимулировал отток денег из банков. Граждане и компании начали складывать их в сейфы. Это вызвало настоящий бум в сейфовой отрасли.

ЦБ на достигнутом не остановился и еще снизил ключевую ставку. Показал всем, что это лишь инструмент для регулирования рынков. И его будут применять на благо экономики. Даже если решения кому-то кажутся странными.

Владельцы банков поседели, но под новый рынок перестроились.

Много страшных слов, можно проще?

Рассказываем просто без формул и страшных слов.

  1. Государство в лице ЦБ снижает ключевую ставку для стимулирования экономики. Выдает банкам кредиты под отрицательный процент.
  2. Банки тоже работают между собой по отрицательному проценту. Выбора у них особо нет.
  3. Потребители получают кредиты под отрицательный процент. Экономят, пока ключевая ставка отрицательная.
  4. Вся экономика работает задом наперед.

Получается, что депозиты становятся невыгодными. Вместо этого государство стимулирует брать деньги в банках и вкладывать их в экономику. Бизнес доволен, граждане тоже.


Отрицательный процент по ипотеке – результат поддержки экспортеров государством. Поэтому такая странная работа экономики временна

В чем фишки ипотеки с плавающим процентом

Изменчивость. Главное и единственное отличие такой ипотеки от фиксированной ставки.

В договорах с плавающим процентом рядом с переменным значением стоит цифра и буква. Например, (1w). Это значит, что ставку пересчитывают каждую неделю. Обычно в потребительских кредитах ставят срок (1y). Ставку пересчитывают ежегодно.

Пример для иллюстрации.
Иван взял ипотеку по фиксированной ставке в 12% годовых. Она действует до конца договора. Даже, если случится экономический апокалипсис. Все стабильно. Иван знает, сколько он платит каждый месяц и живет спокойно.

Василий взял ипотеку по плавающей ставке под -3%. Ежемесячно тело кредита дополнительно снижал банк, доплачивая Василию. Но случилась беда. Экономика страны, где живет Василий, дала течь. ЦБ поднял ключевую ставку, Василий начал с нового года выплачивать ипотеку под 15%. Что будет дальше, зависит от экономики. Но Василию уже страшно.

Какие подводные камни у отрицательной ипотеки?

Главный риск ипотеки с плавающим процентом – государство и экономика. Как в примере выше.

Пока правительство стимулирует производство и экспорт, все отлично. Ключевая ставка остается отрицательной. Банки частично платят ипотеку за клиентов. Но экономика непредсказуема. По крайней мере, для обычного потребителя. Это должно пугать любого человека с кредитами с плавающей ставкой.

Как только государство прекратит вмешательство и ЦБ поднимет ключевую ставку, появится положительная процентная ставка в ипотеке. Не сразу, после пересчета в новом году.

Случится экономический кризис или крупный скандал на фондовом рынке? Придется запасать консервы. Процентная ставка резко вырастет и ударит по семейному бюджету.

Стоит брать отрицательную ипотеку?

Зависит от бюджета, веры в государство и удачи.

Кредит с плавающей ставкой, как игра в казино. Влиять на результат невозможно. На дальней дистанции всегда выигрывает заведение. Но есть шанс урвать большой куш и уйти с ним в закат.

Соглашаясь на плавающую ставку, вы экономите. Но принимаете дополнительные риски. Возможно, вам повезет и ближайшие 15-20 лет в стране все будет круто. А может – нет. В этом вся суть – банк перекладывает риск на клиента. Снимает с себя ответственность.

С фиксированной ставкой проще. Все риски у банка. Он оплачивает неправильную оценку рынка. Но берет с клиентов больше денег, чтобы оставаться в плюсе. Если вы живете в стране с отрицательной процентной ставкой, присмотритесь к экономике. Почитайте мнения экспертов и прогнозы банков. Берите плавающую процентную ставку при очень радужных перспективах.

Эксперты высказывают сомнения, предсказывают просадку государственного бюджета или спад ключевых производств? Лучше брать фиксированную ставку. Так семейный бюджет будет в безопасности. Пусть и ценой больших затрат на погашение тела кредита.

В случае с займами, экономия всегда связана с риском.


С отрицательным процентом каждый месяц человек платит левую стопку денег. Стоит экономике качнуться в сторону кризиса и отдавать банку придется правую стопку

Почему отрицательную ипотеку не дают в России?

Короткий ответ – потому что ключевая ставка в России 7,25%.

Теперь развернуто. Многие считают, что российские банки берут огромные проценты за кредит и зарабатывают триллионы на гражданах.

Это не так. Прибыль банков зависит от ключевой ставки, ставки на межбанковские кредиты и ставки для клиентов. Выдавая кредит под 10%, сейчас банк зарабатывает примерно 2,5%. Остальное уходит в расход.

Поэтому, для отрицательного процента нужно снизить ключевую ставку до -0,1%.
Такая ситуация возможна при экономическом буме или сильном стимулировании. Открытии производств на территории страны, массовом экспорте готовой продукции, экспансии на внешние рынки. Для достижения таких целей ЦБ снизит ключевую ставку. Происходящим смогут воспользоваться граждане, взяв кредиты под отрицательный процент.

В ближайшее время такого не предвидится. В экономике страны нет сигналов ближайшего стремительного роста реальных производств. А сырьевая экономика будет жить на положительном проценте.

Когда-нибудь и мы дождемся

Когда-нибудь мы сможем брать ипотеку под отрицательный процент. А пока придется дальше отдавать деньги банкам.

Зато можно понаблюдать за европейцами. Чем обернется такой маленький социализм. Насколько успешной будет отрицательная ключевая ставка. Произойдет ли что-то непредвиденное, из-за чего европейцы потеряют накопления. Или все закончится ростом экономики.

В зависимости от результатов, мы эффективнее распорядимся такой уникальной возможностью. Научимся на чужом опыте и избежим кучи ошибок.

Отрицательная ставка по ипотечному кредиту

Отрицательная ставка по ипотеке – если несколько лет назад представить подобное было невозможно, то сегодня это уже реальность. Во всяком случае, в Бельгии и Дании. Речь идёт о кредитовании покупки жилья, при котором финансовые учреждения платят заемщикам за предоставленные деньги.

В чем суть

Данное явление возникает по ипотечным кредитам с плавающей, а не фиксированной процентной ставкой. Параметры подобных займов зависят от межбанковских и ключевых ставок.

Ситуация в духе «Возьми ипотеку – и тебе заплатят» впервые произошла в Дании, в банке Nordea Kredit после того, как датский ЦБ трижды подряд снизил депозитные ставки. И здесь в дело вмешался искусственный интеллект. Компьютеры Nordea Kredit, «не знающие», что такое отрицательная ставка по ипотеке и к каким последствиям для банка она может привести, не смогли распознать абсурдность данной ситуации. Поэтому клиенты стали обладателями поистине волшебного кредита. Впрочем, некоторые финансовые аналитики уверены, что подобные случаи в ближайшее время возникнут ещё неоднократно.

Читать еще:  Как купить квартиру по военной ипотеке

Касается это банков, в которых плавающая ставка по ипотечным займам приближается к отметке 0%. Тогда даже малейшие изменения, вызванные, например, размещением на аукционе большого количества долговых бумаг, торгующихся с отрицательной доходностью, могут привести к тому, что уже финансовые организации, а не клиенты будут платить проценты за выдачу денежных средств. Обусловлено это тем, что динамика долгового рынка обычно транслируется на межбанковский сегмент, а затем и на рынок кредитов. Способствует данному явлению факт большого объёма выставляемых на продажу по отрицательной ставке гособлигаций – до полутора триллионов евро.

Отрицательные ставки в странах Европы

Дания – не единственная страна, где государственные финансовые регуляторы решаются на проведение таких экспериментов. Европейский центральный банк пытается с помощью отрицательных ставок стимулировать экономику. А Швеция и Швейцария используют такой подход для корректировки по отношению к евро курса их национальных валют.

Ипотека с отрицательной ставкой наряду с плюсами для рядового обывателя вызывает у экономистов беспокойство не только по поводу потенциальных форс-мажоров при обслуживании долгосрочных жилкредитов, но и по вопросам, связанным с другими финансовыми аспектами. Основные из них формулируются так:

  • прогнозируемый от введения льготных условий бум на рынке ипотеки при росте ставок может привести к негативным последствиям;
  • клиенты теряют возможность получить доход по процентам от банковских вкладов;
  • платные депозиты стали невыгодны VIP-клиентам, разместившим в банках вклады. Но и перевод в наличные крупных сумм, чтобы, например, положить их для хранения в сейф, тоже сопряжён с немалыми финансовыми потерями. Издержки обналичивания могут быть дороже, чем отрицательная ставка.

Говорить сегодня о продолжительности периода отрицательных кредитных ставок рано. Ключевой момент – это эффективность такого подхода и его применимость к разным экономикам. Мониторинг финансового рынка выявил, что попутно обострились проблемы, успешно и быстро решить которые не всегда удаётся. Например, почти нулевой процент по ипотечным займам может привести к появлению на рынке недвижимости очередного кредитного пузыря. Впрочем, большинство экспертов полагает, что банки западных стран найдут разумное решение, позволяющее развернуть в нужную сторону кредитно-денежную политику.

Возможна ли такая ситуация в России

Вопрос адресован, скорее, банкам с госучастием. А вот коммерческие финансовые структуры такой проект вряд ли заинтересует, так как их цель – получение прибыли, а не выполнение социальных функций. На возникновение отрицательной ставки влияет:

    Экономическое положение. В первую очередь необходимо понимать, что ставки по кредитам, в том числе ипотечным, являются величиной, производной от финансово-экономического положения государств и их кредитно-денежной (монетарной) политики. Значение данного параметра зависит в целом от того, какой уровень инфляции фиксируется в данный момент, а также от требуемой банком доходности, которая обусловлена рисками не только экономики, но и конкретного заёмщика.

Подводя итоги, озвучим мнение экспертов.

Взять в отечественном банке в ближайшее время ипотечный кредит не то что под отрицательную ставку, а даже под общепринятые в странах Западной Европы 1,5-2 % годовых, нереально.

Многие наши современники помнят, что в 2020 году размер ключевой ставки составлял 5,5%. В случае возврата к таким показателям вполне возможно, что банки разработают программы долгосрочного жилкредитования под 6-7% годовых. К этому значению вплотную приблизился, как и положено лидеру финансового рынка, Сбербанк со ставкой 7, 4% при сроке действия договора займа до 7 лет.

На какой срок брать ипотечный кредит: Видео

В Дании банки платят проценты ипотечным заемщикам

Датчанин Ханс-Петер Кристенсен вместо того, чтобы платить проценты по взятому 11 лет назад ипотечному кредиту, в последнем квартале сам получил от банка 249 датских крон ($38). Дело в том, что на конец 2015 г. процентная ставка по его кредиту, не учитывая комиссионные сборы, составляла -0,0562%. «Мои родители сказали, что я должен повесить эту квитанцию в рамку, чтобы доказать будущим поколениям, что такое происходило на самом деле», – говорит Кристенсен.

Центробанки Европы экспериментируют с отрицательными процентными ставками

Около четырех лет назад Центробанк Дании установил отрицательные процентные ставки, и кредиторы и заемщики по-прежнему пытаются к этому привыкнуть. Дания – не единственное место, где центробанки проводят такие эксперименты. Европейский центробанк и Банк Японии с помощью отрицательных ставок пытаются стимулировать экономику, а Швейцария и Швеция, подобно Дании, используют их для корректировки курса национальных валют по отношению к евро. Но Дания, где ключевая процентная ставка сейчас равна -0,65%, сделала ее отрицательной раньше других. В соседней Швеции Центробанк опустил ставки ниже нуля в феврале 2015 г., а ЦБ Норвегии пока еще не сделал этого, но рассматривает такую идею, чтобы стимулировать экономику, пострадавшую от низких цен на нефть.

Опыт Скандинавии дает экономистам шанс изучить последствия введения отрицательных процентных ставок – явления, долгое время считавшегося немыслимым. И уже возникает беспокойство по поводу побочных эффектов: люди не могут заработать проценты по банковским вкладам; у банков проблемы с маржой; бум на ипотечном рынке заставляет беспокоиться о негативных последствиях в случае роста ставок. «Если бы несколько лет назад вы сказали, что такое произойдет, вас бы приняли за сумасшедшего», – говорит Торбен Андерсен, профессор Орхусского университета и один из советников правительства по экономике.

Отрицательные ставки создают напряжение в финансовой системе Европы

И в Дании, и в Швеции власти обеспокоены, что домохозяйства наберут кредитов, которые не смогут выплатить, если ставки вдруг вырастут или цены на недвижимость упадут. «Это опасно, – говорил в интервью председатель шведского Центробанка Стефан Ингвес. – Наше население много занимает, очень много. Это нужно рано или поздно изменить».

У скольких датчан отрицательные ставки по ипотеке, неизвестно, поскольку банки редко раскрывают подобную информацию. По данным Realkredit Danmark, одного из крупнейших ипотечных кредиторов страны, в прошлом году у него было 758 таких заемщиков. Ханс-Петер Кристенсен, работающий финансовым консультантом, приобрел свой дом в окрестностях Ольборга за 1,7 млн крон ($261 000) в 2005 г. Затем он неоднократно договаривался об изменении условий ипотеки после снижения ставок. Впервые ставка по его кредиту опустилась ниже нуля летом 2015 г., но из-за комиссионных сборов Кристенсен все равно платил небольшую сумму помимо основного долга.

В швейцарском банке не осталось вкладов без отрицательных ставок

Оборотная сторона сложившейся ситуации в том, что банки не платят проценты по большинству вкладов. Поэтому датчане используют инвестиции в недвижимость как альтернативный вариант, говорит Кристенсен. В 2013 г. вместе с тремя другими инвесторами он приобрел 10 небольших квартир за 9,7 млн крон, заняв 8 млн крон. Ставка по ипотеке была хоть и не отрицательной, но очень низкой. Подобные инвестиции оживили жилищный рынок Ольборга, который находился в спячке после кризиса 2008 г. «Люди чувствуют, что должны использовать деньги, поскольку те очень дешевы», – отмечает Микаэль Сойбигге из Nordjyske Bank. Но он предупреждает, что некоторые инвесторы переоценивают свои возможности и не смогут выплатить кредиты, если ставки поднимутся до 2-3%.

Центробанки Дании и Швеции опасаются финансового кризиса, если на рынок недвижимости хлынет слишком много инвестиций. По данным Ассоциации ипотечных кредиторов Дании, в Копенгагене недвижимость подорожала на 5,5% в годовом выражении в IV квартале 2014 г. и на 14,5% в IV квартале 2015 г. Согласно Svensk Maklarstatistik, в Стокгольме недвижимость подорожала на 10% в 2014 г. и на 17% в 2015 г.

По словам Ингвеса, в Швеции соотношение долга домохозяйств к распологаемому доходу достигло примерно 175%. Некоторые крупнейшие шведские банки уже были на грани коллапса, когда лопнул пузырь на местном рынке недвижимости в 1992 г. Центробанк Швеции просил у парламента полномочия, чтобы взять ситуацию под контроль, говорит Ингвес, но в 2013 г. их получило Управление по финансовому надзору Швеции. Как утверждает его руководитель Эрик Тедеен, главной причиной бума на рынке недвижимости стали действия Центробанка, а не слабое регулирование: «Низкие процентные ставки представляют собой риск, потому что стимулируют кредитование и могут повысить уровень принятия риска».

Бывает ли ставка по ипотеке отрицательной

Процентная ставка по кредитам на покупку жилья за границей гораздо ниже, чем в отечественных банках. Не секрет, что это связано с более развитой экономикой, низким уровнем безработицы и высокими социальными стандартами, в результате чего снижается уровень риска при кредитовании населения. Как бы там ни было, за пользование заемными средствами приходится платить. Но оказывается, бывают случаи, когда устанавливается отрицательная ставка по ипотеке. То есть финансовое учреждение выплачивает заемщикам проценты за то, что они пользуются его капиталом.

Читать еще:  Социальная ипотека для малоимущих семей

Что это значит

Перед заключением кредитного договора заемщик знакомится со всеми основными параметрами банковской программы. Особый интерес, конечно же, вызывают проценты по займу, ведь этот показатель прямо влияет на величину ежемесячного платежа по ипотеке. Чем выше ставка, тем больше процентов заплатит клиент.

В российской банковской практике при кредитовании населения используются фиксированные процентные ставки, то есть их размер не меняется при условии, что заемщик выполняет все свои обязательства вовремя и в полном объеме. Кроме того, все ставки, которые предлагаются клиентам, имеют, разумеется, положительное значение, то есть больше нуля.

Что такое отрицательная ставка по ипотеке, лучше объяснять на примере европейского опыта. Заграничные банки при кредитовании населения на покупку жилья используют плавающие ставки, которые привязаны к:

  • EURIBOR;
  • LIBOR;
  • другим средневзвешенным ставкам.

В основном используются трехмесячные, шестимесячные, годовые ставки, но они также определяются и для других периодов. EURIBOR – величина, которая показывает средний спрос по депозитам в евро на европейском банковском рынке. Рассчитывается она Европейской банковской ассоциацией на основании данных нескольких десятков наибольших европейских банков и публикуется агентством Reuters ежедневно. При вычислении EURIBOR аналитики не учитывают 15% самых высоких и самых низких ставок, а на основании всех остальных данных рассчитывают среднее значение с тремя знаками после запятой.

LIBOR – это средневзвешенная ставка, показывающая стоимость кредитных ресурсов на Лондонской бирже. Рассчитывается данный показатель Британской банковской ассоциацией и публикуется ежедневно в 11:30 по западноевропейскому времени. Эта ставка используются для следующих валют:

  • доллар;
  • евро;
  • фунт стерлингов;
  • швейцарский франк;
  • японская иена.

LIBOR рассчитывается на основании данных 16 Prime-банков, которые являются маркерами Лондонской биржи. При этом 4 самых низких и 4 самых высоких показателя не учитываются, а на основании всех остальных вычисляется среднее арифметическое.

Европейские банки при ипотечном кредитовании используют именно такие плавающие процентные ставки. Но, учитывая, что показатели постоянно меняются, кредиторы в договорах обязательно предусматривают период, в течение которого действительны конкретные проценты. Обычно ставки пересматривают раз в квартал, полгода или год. Так и указывается в соглашении — EURIBOR (3M), EURIBOR(6M) и т.д. В целом плавающая процентная ставка в ипотечном договоре выглядит следующим образом:

EURIBOR (3M) + маржа банка

Практика отрицательных ставок в Европе

Первым финучреждением, у которого в активе появилась ипотека с отрицательной ставкой, стал датский Nordea Bank. Затем с подобной ситуацией столкнулись бельгийские BNP Paribas, ING и другие финансовые организации.

Данная ситуация сложилась по следующей причине: европейские банки не устанавливают большие процентные ставки, поэтому маржа у них может быть на уровне 1-2% или даже меньше. А если маржа банка меньше размера EURIBOR, ставка становится отрицательной. Так и получилось в датском банке, который выдал кредит под низкую ставку с трехмесячным показателем EURIBOR. В конце 2015 года EURIBOR (3M) начал понижаться и достиг отрицательного значения. Например, по состоянию на 01.12.2015 г. он составлял -0,116%.

На сегодняшний день банки уходят от плавающих процентных ставок по ипотеке, чтобы снова не столкнуться с подобной ситуацией. Для этого они предлагают своим клиентам выбрать один из вариантов:

  • оформить кредит с фиксированной низкой ставкой. Например, тот же Nordea Bank предлагает фиксированную ставку по ипотеке на 10 лет под 0,5% годовых, 1,5% — на 20 лет и 2,0% — на 30 лет;
  • взять заем с плавающей ставкой и надеяться, что в будущем EURIBOR или LIBOR не вырастет. В октябре 2017 года ставка EURIBOR (3M), по информации на http://www.euribor-rates.eu, составляла -0,329%.

Получить минус по ипотеке могут только действующие заемщики при условии стремительного падения ключевых ставок. Заемщики, предпочитающие плавающую ставку, должны учесть, что она может расти, а это в итоге приведет к увеличению расходов по кредиту.

Низкие и отрицательные процентные ставки в европейских странах появились вследствие мягкой кредитной политики Европейского центрального банка, который постепенно понижал ключевую ставку. Ее размер в течение 2015 года составлял всего 0,05%, а с марта 2016-го она вообще нулевая. Кроме этого, процентная ставка по депозитам ЕЦБ -0,4%. Для сравнения: ключевая ставка Центробанка РФ составляет 8,5% (действует с сентября 2017 года).

Таким образом, европейский подход в вопросе кредитования способствует стимулированию экономики. Население, в свою очередь, также не хочет размещать деньги на вкладах под низкий процент, и, как следствие, больше их тратит. А это регулярные вливания в экономику, что благотворно отражается на росте ВВП и общем благосостоянии граждан.

Возможно ли это в России

На сегодняшний день об отрицательных ставках ипотечные заемщики в России могут только мечтать. Положительным является уже тот момент, что проценты хотя бы начали снижаться. Так, с начала года в Сбербанке плата по кредитам на покупку жилья снизилась с 12 до базовых 9,5% годовых, а при использовании электронной регистрации сделки она будет еще меньше.

В настоящее время преградами для появления на российском финансовом рынке низкой процентной ставки являются:

  • высокий уровень безработицы;
  • инфляция;
  • действующие санкции Запада;
  • низкая эффективность производства.

Все это отрицательно сказывается на экономике страны и не позволяет Центробанку РФ проводить мягкую кредитную политику, снижая ключевую ставку и стоимость ресурсов для финансовых учреждений.

Достичь отрицательных процентных ставок можно только при дефляции (процесс обратный к инфляции).

Этот процесс возможен при существенном снижении расходов в производстве, чего достичь без больших объемов инвестирования в научно-технический прогресс невозможно.

Отрицательные процентные ставки. Что это значит: Видео

Еще и с доплатой: возможна ли в России ипотека с отрицательной ставкой?

Последнее десятилетие Европейский ЦБ безуспешно пытается реанимировать экономику континента так называемыми программами количественного смягчения. В совокупности с действиями страновых центробанков эта политика привела к тому, что банковские клиенты некоторых европейских стран заслужили ипотеку с отрицательной ставкой. Возможно ли такое у нас и в чем оборотная сторона «ипотеки с доплатой»?

Ответ не настолько очевиден, как может показаться на первый взгляд, несмотря на явные отличия нашей экономики от европейской. Потому что отрицательные процентные ставки, а вместе с ними и дефляция, как вирус могут поразить любую экономику. Одна из них — европейская — уже настолько больна и беспомощна, что состояние ее существенно не меняется вот уже больше десяти лет. 4 сентября исполнилось ровно пять лет, как ставка ЕЦБ находится вблизи нуля. Это значит, что реальные ставки по облигациям ЕЦБ, а также по государственным облигациям некоторых стран — участниц Евросоюза ушли в «красную зону». При этом надо понимать, что помимо единого центробанка страны — участницы еврозоны имеют и собственных регуляторов, которые проводят собственную же политику в отношении ключевых или учетных ставок. ЕЦБ же выступает в качестве кредитора последней инстанции.

Тем не менее вмешательство монетарных властей привело к невиданным аномалиям. Например, формально рынок одинаково оценивает в плане доходности надежность испанских, греческих и казначейских облигаций Минфина США. Объем облигаций с отрицательной доходностью достиг в мире 16 трлн долларов, и вирус дефляции перекинулся на банковскую розницу: редко в каком европейском банке можно встретить депозит с положительной ставкой. А если все-таки она и положительная, то отличается от нуля на десятые доли процента. В это сложно поверить нам в России, где мы привыкли к неплохому заработку на вкладах. Но чудес не бывает, банки не могут дать ставку по вкладу выше, чем растет экономика или чем дают инвестиционные проекты. А они практически ничего сегодня не дают — Европа многие годы балансирует на грани то реальной, то технической стагнации.

Первой страной, центробанк которой понизил ключевую ставку до нуля, стала Дания в 2012 году. Спустя семь лет некоторые датские банки пошли еще дальше и предлагают ипотеку с нулевой или с отрицательной ставкой. Nordea Bank Abp предлагает ипотеку на 20 лет под 0%. Недавно Jyske Bank, банк из первой тройки в стране, объявил, что вскоре начнет выдавать ипотеку на десять лет с отрицательной ставкой -0,5% годовых. Еще раньше некоторым ипотечным заемщикам время от времени стали приходить квитанции не с начислением, а с доплатой от банка. Это связано с тем, что большинство ипотечных контрактов что в США, что в Европе привязано к плавающим межбанковским ставкам. И сегодня они то выше нуля, то ниже.

Наверняка каждый из нас хотел бы получать от банка деньги по взятому кредиту, а не платить ему. В реальности все совсем не так здорово: отрицательные ставки, дефляция означает, что бизнес закрывает рабочие места, ни о каких премиях и тем более повышении зарплаты речи быть не может. В этой ситуации все в проигрыше: банк, заемщик, работодатель, государство. Дефляционную спираль ученые-экономисты называют худшим явлением — хуже, чем даже галопирующая инфляция. В условиях дефляции все рыночные игроки занимают выжидательную позицию: в надежде, что завтра будет еще дешевле. В итоге экономическая активность становится «отрицательной», выпуск товаров и услуг падает, и перезапустить процесс представляется крайне сложной задачей.

Читать еще:  От какой суммы дают ипотеку

Что до ставок по ипотеке, то не стоит обольщаться. Датские, а также немецкие и шведские банки используют ситуацию скорее в маркетинговых целях, привлекая клиентов с целью продать им другие банковские продукты. Ведь сложно представить, чтобы бизнес стал работать себе в убыток. Да, действительно, некоторые крупные международные инвесторы, оперирующие сотнями миллиардов долларов, приобретают облигации со ставкой ниже нуля, но их убыток в этом случае просто оказывается меньше, чем если бы они хранили деньги в мешках с наличностью. Во всех остальных случаях бизнес просто занимает выжидательную позицию — как уже говорилось выше. Еще одним мотивом начать выдачу «отрицательной» ипотеки для банков является желание запустить бум на рынке недвижимости, тем самым создав хотя бы небольшой островок доходности. В реальности такой бум больше похож на финансовую пирамиду в масштабах страны. И в этом, кстати, заключается еще один риск отрицательных ставок: бизнес вынуждают хвататься за порой безумные и отчаянные проекты. Это, в свою очередь, лишь множит риски в системе, делая ее еще более уязвимой в случае наступления экономического кризиса.

Возможно ли у нас все вышеизложенное? Пока инфляция в России определяется немонетарными факторами (читай: тарифами естественных монополий и слабой рыночной конкуренцией) — вряд ли. Той самой дефляционной спирали просто неоткуда взяться. Долгосрочная цель Банка России по инфляции составляет 4%, ключевая ставка при этом составит 6—7%. При таких параметрах ипотечная ставка, конечно, вполне может опуститься до 7—8% в ближайшие годы. Уже в этом году она имеет все предпосылки к тому, чтобы закрепиться на уровне ниже 10%, а в дальнейшем снизиться и сильнее. Выглядит обнадеживающе, однако в этом уравнении должен присутствовать еще и платежеспособный спрос. Много ли заемщиков найдется на покупку квартир, если их реальные доходы даже по официальным данным падают шестой год подряд? Впрочем, это уже другая тема. Возвращаясь к «ипотеке с доплатой», можно утверждать, что в России подобные продукты в обозримом будущем невозможны. Может быть, и к лучшему.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Ипотеку в Дании выдают под отрицательные проценты. Как это возможно?

Поделиться сообщением в

Внешние ссылки откроются в отдельном окне

Внешние ссылки откроются в отдельном окне

Датский Jyske Bank – третий по величине банк страны – предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых, то есть фактически будет приплачивать заемщикам, решившим купить новое жилье.

Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательные проценты – то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Таким образом, чтобы полностью вернуть кредит, нужно будет заплатить банку меньше, чем ты изначально брал взаймы.

Отрицательная ставка предлагается тем, кто берет ипотеку сроком до 10 лет, и зафиксирована в договоре – то есть на протяжении всего этого периода банк не имеет права менять условия кредита и увеличивать платежи.

Датское отделение банка Nordea пообещало в ближайшее время начать выдавать беспроцентную ипотеку (под 0% годовых) сроком на 20 лет, а 30-летние ипотечные договоры заключать по фиксированной ставке 0,5%.

В России минимальная ставка по ипотечным кредитам на сегодняшний день составляет 7,6% годовых (впрочем, некоторым категориям заемщиков предлагаются льготные ставки от 5%).

“Бесплатный сыр”

Понимая, что для обывателя предложение вернуть банку меньше денег, чем он брал изначально, звучит весьма подозрительно, Jyske Bank разместил на своем сайте специальное заявление по этому поводу.

Оно начинается со слов “Да, вы всё правильно поняли” и буквально через пару абзацев переходит к главному вопросу: “Как такое возможно?”

На него глава ипотечного департамента отвечает дословно следующее: “Я и сам это не очень понимаю. Более того, я лично говорил, что такого быть не может. Однако мы провели тщательные расчеты, учли все риски – и оказалось, что отрицательная ставка очень даже возможна”.

На самом деле, скорее всего клиенты Jyske Bank все же заплатят чуть больше, чем взяли взаймы, поскольку им придется дополнительно покрыть некоторые обязательные сборы, а также юридические расходы по оформлению сделки. Хотя формально ипотечная ставка будет отрицательной.

Кроме того, нельзя исключать, что цены на жилье в Дании в ближайшие годы не просто не будут расти, а даже упадут. В таком случае, выплатив кредит, новоиспеченный владелец квартиры или дома ничего не заработает или даже потеряет часть денег.

Однако в целом предложение все равно звучит довольно заманчиво – особенно для тех, кто все равно собирался в ближайшее время обзавестись новым жильем или переоформить старый ипотечный кредит.

Так как это возможно?

Хотя выдача ипотечных кредитов под “в пользу заемщика” – новое слово в банковском деле, его никак нельзя назвать неожиданным. И вот почему.

Обычно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент – то есть вкладчик (будь то человек или организация) рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет.

Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги – под больший процент, чтобы обеспечить обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы.

Однако в последние годы в некоторых странах – таких как Дания, Швеция или Швейцария – эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там очень низкая (в Дании, например, она колеблется на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег.

Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены тратить деньги клиентов – а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS в начале августа объявил, что отныне будет взымать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться.

С одной стороны, конечно, держать деньги в банке в таких условиях невыгодно. С другой – снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. Поэтому большинство вкладчиков все же выбирают синицу в руках – пусть и немного худеющую с каждым годом.

В коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давно принимают под 0% годовых – и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус (просто никто не хочет делать это раньше конкурентов).

С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично.

Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центробанк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% – потери будут меньше.

К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пусть и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.

А что в России?

Россиянам на столь дешевые кредиты рассчитывать не приходится.

Не далее как пару недель назад по соцсетям широко разошелся видеоролик, где мужчина снимает рекламные плакаты чешского Сбербанка, предлагающие потребительские кредиты под 3,9%, а ипотечные – под 0,8%. Хотя сайт банка рекламирует ипотеку “от 2,89% годовых”.

Так или иначе, в российских банках ипотечные ставки выше в несколько раз. На вопрос, почему так происходит, ответил на прошлой неделе первый зампред Сбербанка России Лев Хасис.

“Короткий ответ – чешский банк это юридическое лицо, находящееся в другой стране, со всей ее макроэкономикой: включая инфляцию, ставки рефинансирования банка Чехии и другое, – объясняет Хасис. – Чешских заемщиков финансируют в основном чешские вкладчики, низкие ставки по кредитам в Чехии возможны благодаря низким ставкам по депозитам/вкладам в Европе и в первую очередь в той же Чехии”.

На сегодняшний день центробанк Дании ссужает деньги кредитным организациям под 0,05%, Европейский центробанк – под 0%, Банк Англии – под 0,75% годовых, центробанк Чехии – под 1,75%.

Аналогичная ставка российского Центробанка составляет 7,25%.

“Конечно, всем хочется чтобы ставки по привлекаемым депозитам были российскими, а ставки по кредитам – чешскими, но это по понятным причинам невозможно”, – заключает Хасис.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector