Как погасить ипотеку

Ипотека на карантине. Чем сейчас опасно досрочное погашение ипотеки

Лайф разбирался, чем во время карантина рискуют заёмщики, которые хотят досрочно погасить ипотеку.

Сроки режима самоизоляции продлеваются, а ситуация на рынке труда остаётся неопределённой. В результате некоторые обладатели ипотечных квартир даже стали занимать деньги, чтобы расплатиться с банком досрочно. Но так ли выгодно гасить ипотеку раньше времени и чем может рисковать заёмщик?

— Конечно, погашать кредит досрочно, а тем более ипотечный, выгодно для заёмщика, — считает инвестиционный стратег “БКС Премьер” Александр Бахтин. — Чем меньше размер задолженности, тем меньше процентов заёмщик выплатит банку. Поэтому даже частичное досрочное погашение может помочь заёмщику существенно сэкономить. Однако вирусный фактор негативно влияет на доходы заёмщиков. Кроме того, в нестабильные времена особенно важно иметь финансовую “подушку безопасности”. Так что отдавать все накопления на досрочное погашение может быть не самым разумным шагом.

По словам Александра Бахтина, накопления можно эффективно инвестировать, частично или даже полностью компенсируя расходы на проценты по ипотеке.

Центробанк продолжает снижение ключевой ставки. Многие экономисты ожидают, что к концу года она может достичь уровня в 5%. Поэтому можно предполагать, что ставки по ипотеке также продолжат снижение на 1–1,5 процентных пункта в этом году.

— Таким образом, в перспективе можно будет рефинансировать действующий ипотечный кредит по более низкой ставке, снизив тем самым процентные платежи, — говорит Александр Бахтин. — Высвобождаемые деньги можно постепенно направлять на досрочное погашение.

При этом нужно оставлять достаточный запас накоплений на непредвиденные расходы. Особенно если речь идёт не о полном, а о частичном досрочном погашении. В этом случае квартира продолжает оставаться в залоге у банка, и её не так просто будет продать в случае острой необходимости. При этом есть риск, что, вложив все деньги в досрочное погашение, затем придётся снова залезать в долги. Нередки случаи, когда люди берут второй кредит, чтобы погасить первый.

— Тем, кто уже воспользовался ситуацией и купил квартиру под 6,5%, направлять средства на досрочное погашение не стоит, — считает ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. — Имеет смысл накапливать свободные деньги и вкладывать их, например, в стабильные корпоративные облигации. По итогу трёх лет доходность портфеля будет в районе 8–9%. Соответственно, это более выгодное вложение, чем досрочное погашение кредита, взятого под 6,5%.

Чего экономисты категорически не советуют делать, так это брать деньги в долг для закрытия ипотеки. У многих сейчас нет чёткого понимания, что будет через месяц-два, как будут обстоять дела с занятостью, доходом.

— Возможно, более эффективным вариантом в сложившихся обстоятельствах было бы оформление кредитных каникул, если заёмщик сможет доказать, что он действительно лишился дохода, — считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. — Одно можно сказать точно: продажа ипотечной квартиры должна совершаться только в крайнем случае. В 99% случаев продавец не вернёт тех денег, которые он в совокупности потратил на первоначальный взнос и выплаты по кредиту. Поэтому стоит исходить из более рациональных вариантов — либо погашение кредита в срок, либо частичное досрочное погашение, если оно не принесёт проблем в ближайшем будущем.

Особенно осторожно к досрочному погашению ипотеки стоит относиться тем заёмщикам, которые купили квартиру совсем недавно. Банки выдают кредиты, чтобы заработать, и не любят, когда деньги им возвращают сразу. Выходит, что они не получают ожидаемых процентов. Это может не лучшим образом отразиться на кредитной истории заёмщика.

— Досрочно гасить ипотеку полностью или частично имеет смысл сейчас в ряде случаев. Если есть накопления и ничто не угрожает источникам дохода — например, есть стабильная зарплата на госслужбе. Сбережения могут обесцениться в ходе грядущего роста инфляции, и, возможно, лучше направить их на погашение кредитов, — считает главный аналитик “Телетрейд” Марк Гойхман.

Как погасить ипотеку быстрее

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

• Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
• Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Брать или не брать ипотеку?

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Как быстрее закрыть ипотеку

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

1. Накопите большую сумму на первоначальный взнос

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

2. Найдите минимальную ставку

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

3. Все деньги – в досрочное погашение

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

• Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

• Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

1. справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
2. заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
3. договор купли-продажи недвижимости (копия);
4. копию ипотечного договора;
5. подтверждение перечисления денег продавцу;
6. копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

Налоговая возвращает сумму в пределах 13% дохода за год. В зависимости от зарплаты суммы будут выглядеть так:

Зарплата за год, руб.	Сумма возврата, руб.
180 000 (15 000 в месяц)	23 400
300 000 (25 000 в месяц)	39 400
420 000 (35 000 в месяц)	54 600
540 000 (45 000 в месяц)	70 200
660 000 (55 000 в месяц)	85 800

За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.

Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.

Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.

Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.

• Пустите пожить квартирантов.

Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.

Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.

Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.

4. Воспользуйтесь рефинансированием

Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.

Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.

При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.

Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.

5. Изучите график погашения

Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:

• Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
• Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.

Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.

Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.

При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.

Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:

• через 6 лет – 23 907 руб.;
• через 9,5 лет – 20 100 руб.;
• через 13 лет – 15 771 руб.

Последний платеж составит 13 983 руб.

Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.

Резюме

«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2017	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2020 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2023 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2023 г.	15 578 Р	786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Как быстро погасить ипотеку

Любой заемщик, оформивший жилищный кредит, задумывается о том, как быстро закрыть ипотеку. Ссуда оформляется на долгие годы, часто на 15-25 лет, и каждый месяц клиент вынужден отдавать банку значительную часть своего бюджета. Поэтому, конечно, хочется расквитаться с долгом как можно быстрее. И способы есть.

Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку, все доступные методы. Если применить их комплексно, то реально можно сократить время гашения на несколько лет, а то и больше. Эта и другая важная информация для ипотечных заемщиков на Бробанк.ру.

График погашения ипотеки

Если рассматривать, как погасить ипотеку быстрее, то тут все банально — чтобы кредит быстрее закончился, необходимо оперативнее его погашать. При оформлении жилищной ссуды заемщик получил график платежей, который обязан соблюдать. Согласно нему он вносит каждый месяц на счет определенную сумму.

Стандартное гашение предполагает растягивание бремени на 15-25 лет, некоторые берут ипотеку и на все 30 лет. Но не обязательно соблюдать установленный порядок гашения, можно платить, опережая его, тогда и гашение будет более оперативным. Погасить ипотеку получится быстрее.

Чаще всего ипотека погашается аннуитетными, равными по размеру платежами, такой график и будем рассматривать.

Допустим, наш потенциальный заемщик взял ипотеку в размере 3 000 000 рублей (именно столько ушло в кредит), договор с банком заключил на 15 лет под 11% годовых. При таком раскладе получаем (используем для расчета ипотечный калькулятор):

• ежемесячный платеж — 34 097 рублей;
• переплата процентами — 3 137 000 рублей.

Несмотря на низкие ставки, переплата по ипотеке всегда существенная. Как видно на примере, заемщик процентами отдает даже больше, чем ушло в кредит. То есть на эти деньги можно было бы купить 2 аналогичные квартиры. Поэтому естественно, что хочется сэкономить.

Периодическое частичное досрочное погашение

Тут все банально — если хочешь закрыть ипотеку быстрее, ищи дополнительные источники дохода, и все полученные “лишние” средства клади на кредитный счет. По закону заемщик может делать частичное досрочное погашение кредитов хоть каждый месяц.

То есть, если по графику вы должны вносить 34 097 рубля (как в расчетах выше), то можно класть больше, 40 000, и излишки будут направляться на уменьшение основного долга. А именно на него начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Минус — каждый раз, планируя совершить частичное закрытие, заемщик вынужден обращаться в банк и писать заявление, причем заранее. Это не совсем удобно. Упростил процедуру Сбербанк, он позволяет оформлять такую процедуру через Сбербанк Онлайн, что удобно. Возможно, и другие ипотечные банки последуют этому примеру для облегчения жизни заемщиков.

Большинство банков просят писать заявление на частичное досрочное гашение минимум за 14 дней до ближайшей даты списания платежа. В этот день операция и будет выполнена.

Расчеты выгоды от частичного гашения

Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.

Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.

В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.

Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:

За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.

Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:

• по итогу второго года платеж сократится до 32 219;
• по итогу третьего — 31 213;
• к концу пятого — 29 129;
• к концу десятого — 22 322. Сэкономленные на ежемесячных платежах деньги заемщик решил класть на счет также для частичного гашения, то есть вносит ежеквартально дополнительно не 20 000, а 30 000 рублей;
• к концу 12 года таким образом ежемесячный платеж снизится до 15 726 руб;
• к концу 13-го — 10 704. Для досрочного погашения нужно 212 400 рублей. Эти деньги можно накопить за счет уменьшения ежемесячных платежей в течение последних лет.

В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

• первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
• начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
• пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
• семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Использование налогового вычета

Рассматривая, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, нельзя не указать и на возможность получения налогового вычета. Любой человек, купивший недвижимость, может по закону вернуть часть уплаченного налога НДФЛ. А если речь именно об ипотеке, то в расчет берется не только цена квартиры, но и уплаченные банку проценты. Более подробная информация о налоговых вычетах в материале — Имущественный налоговый вычет: как вернуть до 1 300 000 руб.

О цифрах:

• максимальная сумма налогового вычета при ипотеке — 260 000 за саму квартиру и 390 000 за проценты, уплаченные банку;
• вернуть можно 13% от цены квартиры и столько же от уплаченных процентов, но не больше установленного максимального предела;
• если наш заемщик купил квартиру ценой в 3 300 000 рублей и переплатил процентами 3 130 000, он может вернуть по 13% от этих сумм, то есть предельно допустимые 260 000 за саму квартиру тоже предельные 390 000 за проценты.

Возвращение подлежит уплаченный заемщиком подоходный налог. Например, если его зарплата — 80 000 ежемесячно до налогообложения, за год он получил 1 004 000 рублей. С этого дохода он уплатил налог НДФЛ 13% на сумму 135 200. Эти деньги и можно вернуть, обратившись в ФНС.

Возвраты можно оформлять каждый год, пока право не исчезнет, не будет достигнут максимальный предел. В нашем случае это 260 000 + 390 000, то есть 650 000 рублей. И каждый раз, получая вычет, нужно направлять его на частичное закрытие ссуды.

Если ипотеку получала семья, налоговый вычет могут оформлять оба заемщика.

Как быстро закрыть ипотеку (все методы сразу)

Анализируя, как закрыть ипотеку быстрее, не нужно останавливаться только на каком-то одном варианте. На сегодня есть инструменты, которые помогут заемщику оперативнее справиться с погашением ссуды. Нужно применять их все, тогда реально платить ипотеку не начальные 15, а 10 лет.

Если закрыть ипотеку с помощью и налоговых вычетов, и маткапитала, дело пойдет гораздо быстрее. Например:

• если применять налоговый вычет и каждый раз вносить полученные деньги на счет для частичного гашения (по 1 350 000 в год до достижения суммы в 690 000), то к концу 5-го года ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 25 337;
• если кроме этого на второй год действия ипотеки семья получить право на маткапитал и использует его в счет гашения кредита, то по итогу 5-года платеж снизится до 19 748 рублей;
• если по итогу пятого года в семье появится второй ребенок, они получат дополнительный маткапитал в 150 000 рублей. Платеж снизится до 17 681 руб;
• при рождении третьего ребенка семья получит от государства 450 000, тогда 151-м месяце (12 лет 7 мес. при оформлении на 15 лет) она сможет полностью досрочно погасить ипотеку.

Все приведенные в материале расчеты не являются публичной офертой. Рассмотрена конкретная ситуация, в каждой отдельной цифры будут разные.

Возможности быстрее гасить ипотеку есть, причем это можно делать даже не за счет собственных средств. Только за счет налогового вычета и маткапитала можно существенно уменьшить общий размер ипотечного кредита и закрыть его оперативнее. А если при этом делать и просто дополнительные досрочные гашения за счет вливания своих денег, дело пойдет еще быстрее.

Если рассматривать, как лучше гасить ипотеку, то важно делать это по графику, не совершая нарушений, чтобы не сделать его еще более дорогим. Если появились “лишние” деньги — кидайте их на ипотеку, оформляйте частично-досрочное. И используйте все положенные вас субсидии.

Как быстро и выгодно выплатить ипотеку: пошаговая схема

Сегодня многие покупают квартиры или дома благодаря ипотеке. Однако образовавшийся долг заставляет заемщиков искать способы быстрой выплаты ипотечного кредита. Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку и уменьшить переплату, рассмотрим, что нужно делать на этапе получения кредита. В конце статьи приведем пошаговую схему, которой нужно следовать, чтобы выплата ипотеки была максимально выгодной.

Как досрочно погасить ипотечный кредит и можно ли это сделать?

Российское законодательство запрещает взимать штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита. Поэтому каждый заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока, указанного в соглашении. Однако будьте внимательны к условиям досрочного погашения, прописанным в кредитном договоре. Кредитор вправе установить собственный порядок закрытия ипотеки раньше срока.

Как правило, банки придерживаются следующей схемы:

• Заемщик сообщает за 30 дней до даты очередного платежа о своем намерении. Данный период может варьироваться, о чем указывается в договоре.
• Заявление может быть передано в устной или письменной форме, в том числе по телефону.
• При этом уплачивается сумма основного долга и начисленные проценты.

Досрочное погашение проводится:

• В полном объеме — внесение суммы оставшегося долга и начисленных процентов единым платежом с закрытием задолженности.
• Частично — уплата очередного взноса в сумме, превышающей размер ежемесячного платежа.

Если с банком вы расплатились, то следующим этапом надо запросить официальную справку, подтверждающую данный факт. Это избавит от возможных проблем и недоразумений в будущем.

Что выгоднее уменьшать после досрочного погашения: сумму или срок?

Считается, что выгоднее сократить срок кредита. Здесь действует простая математика: чем меньше платежей внесешь, тем меньше переплатишь. Однако на практике чаще оказывается наоборот. Именно уменьшение суммы ежемесячного взноса приносит большую выгоду.

И вот почему:

• Экономя часть средств каждый месяц, можно откладывать их для досрочного погашения ипотеки одной суммой.
• Эти же накопления будут служить своего рода финансовой подушкой безопасности, благодаря которой не придется влезать в новые долги в случае непредвиденных ситуаций.
• Психологически меньшая сумма платежа воспринимается как реальный результат и мотивирует к дальнейшим действиям.

Выбор во многом зависит от приоритетов заемщика и его финансового положения. При стабильном доходе и надежном рабочем месте можно подумать о сокращении срока. Но если заработок невысок и непостоянен, то лучше уменьшить ежемесячные взносы.

Какой платеж выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

Кредитные организации применяют 2 схемы погашения долговых обязательств. Чаще это аннуитетные платежи, но иногда можно выбрать дифференцированную систему.

1. Аннуитетная схема. График выплаты займа состоит из равных ежемесячных взносов. При этом большую часть платежа составляют проценты, которые начисляются на всю сумму кредита. Этот вариант выгоден банкам, большинство из которых практикуют только такой способ погашения долга. Кредитор получает максимальную прибыль, минимизируя свои риски. Для заемщика такая схема невыгодна, но деваться некуда. Она приводит к большой переплате в начале срока, когда основная часть платежей идет на уплату процентов.
2. Дифференцированная схема. Сумма взноса уменьшается по мере оплаты займа. Большую долю платежа составляет основной долг. Начисленные проценты с каждым месяцем становятся меньше из-за постепенного погашения кредита. Такой расчет предпочтительней для заемщика, поскольку значительно снижает итоговую сумму переплаты. Но не все так однозначно.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Дифференцированная схема

Преимущества:

• Более простая схема расчета, понятная заемщику.
• Минимальная переплата за счет снижения долга.
• Меньшие суммы взносов в конце срока, что снимает лишнюю финансовую нагрузку.

Недостатки:

• Размер взносов в первые месяцы может быть непосильным для семей с низким доходом.
• Меньший кредитный лимит, который банк может предоставить.
• Сложности с графиком платежей из-за постоянно меняющейся суммы.

Аннуитетная схема

Преимущества:

• Первые платежи уравниваются с последующими, поэтому не так сильно бьют по семейному бюджету.
• Кредитор может предложить большую сумму и более длительный срок займа.
• Меньшая вероятность ошибиться с суммой платежа, поскольку его величина фиксированная.

Недостатки:

• По итогу заемщик выплачивает почти двойную стоимость квартиры или дома, приобретенных в ипотеку.
• Величина обязательных взносов не меняется со временем.

8 советов, как быстрее рассчитаться с ипотекой

Каждый мечтает быстрее скинуть с себя такое финансовое бремя, как ипотека. Вот 8 рабочих советов, следуя которым, вы можете рассчитаться по ипотечному займу в максимально короткие сроки.

Совет 1. Найдите банк с минимальной ставкой

Здесь все понятно — чем ниже процентная ставка, тем меньше величина ежемесячного взноса. А значит, есть возможность отложить часть средств и направить их на погашение тела кредита.

Совет 2. Внесите большую сумму на первоначальный взнос

Та же закономерность. С большим первоначальным взносом сумма займа уменьшиться, его легче будет погасить. Многие банки предлагают заманчивые кредитные программы без первоначального взноса. Но стоит помнить, что это увеличивает долговую нагрузку семьи. Поэтому разумнее сначала накопить на 1 взнос (чем больше, тем лучше), а потом оформить ипотеку на недостающую сумму.

Совет 3. Воспользуйтесь налоговым вычетом

По закону, заемщик имеет право на налоговый вычет. он составляет 13% от стоимости приобретенного имущества, но не больше 260 000 рублей. Если для покупки была использована ипотека, то можно оформить возврат уплаченных процентов. Максимальная сумма в этом случае составит 390 000 рублей. Подробнее об этом читайте в этом руководстве.

Оформить налоговый вычет возможно двумя способами:

• В налоговой инспекции — общей суммой на указанный банковский счет. Ежегодно на счет будет приходить положенная сумма, пока не исчерпается лимит налогового вычета (260 000 и 390 000 рублей).
• В бухгалтерии при официальном трудоустройстве — каждый месяц заемщику будет начисляться полная сумма зарплаты (без вычета НДФЛ) в рамках максимально возможного лимита налогового вычета.

Совет 4. Используйте материнский капитал

Один из самых распространенных способов погашения ипотеки на сегодняшний день. Для оформления сертификата надо обратиться в Пенсионный Фонд с необходимым пакетом документов для подтверждения своего права воспользоваться средствами, а затем — в кредитную организацию. Этими деньгами можно частично загасить действующую ипотеку или направить их на первоначальный взнос при оформлении кредита.

Совет 5. Рефинансируйте ипотеку

Как и любой кредит, ипотеку можно рефинансировать. Процедура заключается в оформлении нового займа на более выгодных условиях в другом банке. Полученный кредит направляется на погашение существующей ипотеки. Этот процесс занимает немало времени и связан с определенными тратами. Необходимо заново оценивать имущество, платить госпошлину, и т. д. Поэтому важно хорошо изучить условия других банков, прежде чем решиться на перекредитование.

Совет 6. Участвуйте в программах господдержки

В рамках этих программ ипотека оформляется со сниженной процентной ставкой и субсидируется на уровне государства. Больше всего шансов воспользоваться этим способом у молодых и многодетных семей. Подобного рода социальные программы могут быть федерального и регионального значения. Так, если у вас рождается 2 или последующий ребенок, вы можете претендовать на получение ипотеки под 6 процентов.

Совет 7. Сократите расходы, больше и чаще вносите платежи

Принцип простой: меньше потратили — больше накопили. Когда наберется приличная сумма, направьте ее на частичное погашение займа.

Экономить можно на:

• Покупке ненужных вещей.
• Оплате коммунальных услуг, оптимизировав расход ресурсов.
• Продуктах, покупая их на оптовых базах.

Также можно вносить платежи чаще, чем предусмотрено стандартной ипотечной программой. Например, 2 раза в месяц вместо одного. Это поможет уменьшить количество начисленных процентов.

Совет 8. Сдавайте жилье

Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, не единственное жилье заемщика, то он может сдавать его в аренду. Деньги, полученные от квартирантов, пойдут на досрочную оплату залогового кредита.

Что можно делать, а чего не стоит?

Вот еще несколько способов быстрого погашения ипотеки благодаря дополнительному доходу:

• Найти еще одну работу.
• Разобрать шкафы и сдать в комиссионный магазин ненужные вещи.
• Монетизировать свое хобби.
• Если есть обеспеченные родственники или друзья, то можно взять взаймы у них часть суммы, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и выплаты по процентам.

Но есть и сомнительные схемы заработка, которые лучше обходить стороной:

• Бинарные опционы.
• Лотереи.
• Финансовые пирамиды.
• Любые подозрительные предложения, сулящие золотые горы при минимальной занятости.

И еще несколько рекомендаций:

1. Не зацикливайтесь на цели — отдать ипотеку. Живите полноценной жизнью, поскольку с ипотекой со временем рассчитаетесь, а пустота внутри от отсутствия других интересов и планов может остаться.
2. Не вводите режим жесткой экономии, если пока к этому не готовы. Такое строгое ограничение может стать причиной срыва и нервных расстройств. Часто все заканчивается еще большим расточительством.
3. Не оформляйте потребительский заем, чтобы закрыть часть ипотеки. По обычным займам процентные ставки, как правило выше. Поэтому такая схема погашения залогового кредита просто невыгодна.
4. Если позволяет финансовое положение — выберите меньший период кредитования. В этом случае ежемесячные платежи будут больше, но сумма итоговой переплаты может отличаться на сотни тысяч.

Выводы

Чтобы быстро выплатить ипотеку, продумайте стратегию ее погашения перед тем, как идти в банк. Взвесьте все возможные варианты, оцените свое финансовое положение и рассмотрите любые доступные способы дополнительного заработка.

В идеале пошаговая схема должна быть такой:

1. Накопить средства для первоначального взноса.
2. Найти выгодные предложения от кредиторов с минимальной процентной ставкой.
3. Использовать все доступные социальные программы и субсидии, включая материнский капитал.
4. Выбрать кредитную программу с меньшим сроком погашения.
5. Экономно вести семейного бюджета.
6. Соблюдайте принцип 10% — с каждой зарплаты откладывайте десятую часть, чтобы накопить сумму для досрочного погашения.
7. Рассмотрите возможные варианты подработки.
8. Найдите более оплачиваемую основную работу или развивайте профессиональные навыки с целью повышения должности.
9. Монетизируйте свое хобби — выпекайте торты на заказ, шейте, вяжите, продавайте через социальные сети сувениры ручной работы, создавайте и раскручивайте сайты и т.д.
10. Сдавайте жилье в аренду, если оно не единственное. Как вариант — сдать в аренду одну комнату или половину дома.
11. Следите за рынком кредитования, чтобы найти более выгодные предложения для рефинансирования текущего займа.
12. Оформите налоговый вычет и направьте полученные средства на закрытие ипотеки.

Следуйте приведенному плану, чтобы как можно быстрее избавиться от ипотеки. Но не зацикливайтесь на этой цели, и не урезайте себя во всем, действуйте разумно и обдуманно.

Как погасить ипотеку быстрее: практические советы

Ипотека — зачастую необходимая мера, чтобы стать владельцем собственной квартиры. Однако выплаты по ней отнимают большую часть бюджета. Поэтому многие семьи задаются вопросом «как быстро погасить ипотеку». Это вполне логично, так как досрочное погашение позволяет сэкономить немалую сумму на оплате процентов банку.

Как быстро погасить ипотеку: схема

Чтобы избежать переплаты, необходимо внести одолженные банком деньги досрочно. Это избавит семейный бюджет от дополнительной финансовой нагрузки, отнимающей немалую часть заработка. Кроме того, такое решение предоставит возможность снять обременение с имущества и, наконец, почувствовать себя полноценным хозяином приобретенного жилья.

Существует два способа погасить ипотеку быстрее:

• снизить ежемесячный платеж;
• уменьшить срок кредитования.

В обоих случаях заемщику необходимо вносить регулярные платежи в установленный срок, но в большем объеме. Это позволит значительно снизить сумму переплаты в счет месяцев, за которые не придется оплачивать проценты.

Увеличение ежемесячно вносимых платежей дает возможность в будущем написать заявление на перерасчет. При наличии переплаты банк пойдет навстречу клиенту и снизит размер регулярного взноса.

Как быстро погасить аннуитетную ипотеку

Подавляющее большинство кредитов оформляют по аннуитетной схеме. При таком подходе проценты начисляются на всю сумму задолженности, а платежи осуществляются равными частями на весь период.

Такая схема считается более удобной для клиента, так как позволяет планировать свой бюджет на долгий период. В первые месяцы после выдачи кредита заемщик выплачивает в основном банковские проценты. По мере приближения к окончанию срока большая часть регулярных отчислений уже приходится на тело кредита.

При такой схеме внесение оплаты большего размера позволяет претендовать на уменьшение срока кредитования и перерасчет процентов по задолженности.

При дифференцированной схеме кредитования у клиентов остается больше возможностей влиять на размер переплаты. В этом случае процент начисляется только на остаток по кредиту.

Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее

В 2019 году единственным способом избежать переплаты остается досрочное погашение кредита. Согласно законодательству страны ни одна организация не может препятствовать осуществлению выплат раньше установленного срока.

Если в кредитном договоре указано ограничение на досрочное погашение или предусмотрены штрафы и пени за опережение графика, это прямое нарушение закона.

Несмотря на прямой запрет, многие организации нашли способ не учитывать переплату. Для этого в кредитном договоре указывается обязанность клиента предупреждать банк о том, что следующий платеж будет превышать норму.

Чтобы сумма переплаты была учтена, нужно приехать в отделение банка и заполнить бланк заявления. В нем указывают размер оплаты и в какой срок она будет проведена.

Как быстрее погасить ипотеку: советы

Чтобы как можно быстрее погасить ипотеку, придется воспользоваться помощью от государства. Предусмотрено несколько программ, по которым получают крупные выплаты из бюджета. Использовать их следует для полного или частичного закрытия долговых обязательств.

Материнский капитал

Самый доступный метод снизить размер выплат по ипотеке. Законом разрешено использовать сертификат для оплаты первого взноса или внесения части задолженности в последующем.

Чтобы использовать материнский капитал для ускорения выплат по ипотеке, нужно предоставить в банк следующий набор бумаг:

• документы о рождении детей;
• непосредственно сертификат на материнский капитал;
• справку из органов опеки об одобрении на расходование средств.

Налоговый вычет

Еще один отличный способ получить деньги на внесение платежей. Каждому собственнику, купившему жилую недвижимость, положена компенсация от государства в размере 13% от общей стоимости покупки. В некоторых случаях в стоимость недвижимости включают и проценты банка.

Получить вычет можно, обратившись в отделение налоговой инспекции с комплектом документов. Данная услуга доступна не всем категориям граждан, а максимальный размер вычета не может превышать 260 000 рублей.

Рефинансирование ипотеки

Способ имеет смысл, если удастся найти банк с более низкой процентной ставкой. Таким образом за счет заемных средств погашается ипотека, а собственник недвижимости выплачивает кредит, взятый в другой организации, с меньшей переплатой. Благодаря этому можно снизить размер взносов и срок кредитования.

Увеличение количества платежей

Способ, идентичный увеличению суммы ежемесячных взносов. Кроме регулярных платежей проводятся дополнительные. Таким образом на счет поступает большая сумма, за счет чего снижается срок кредита.

Социальная ипотека

Предоставляемая государством возможность получить кредит на самых выгодных условиях. Основной недостаток таких программ, что займы выдаются только гражданам, относящимся к льготным категориям.

Если заемщик попадает в эту группу, он вправе подать заявку на участие в программе и получить деньги.

Не все банки предлагают такую услугу. Кроме того, приобретаемая недвижимость должна соответствовать выставляемым требованиям. Зачастую, купить квартиру можно только у определенных продавцов.

Чего следует избегать при погашении ипотеки

Выплачивая ипотеку, при любых обстоятельствах нужно избегать:

• оформления потребительских кредитов с высокой ставкой для погашения регулярных платежей;
• использовать рекомендации, полученные из сомнительных источников;
• при появлении трудностей и задержек платежей игнорировать звонки из банка.

Таким образом, если следовать вышеописанным советам и рекомендациям, получится скорее погасить ипотеку и забыть о долгах.