Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

В чем суть досрочки?

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка №1 — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка №3 — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка №4 — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.
Советуем: Калькулятор сравнения эффективности досрочных погашений

В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка №5 — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2017	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2020 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2023 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2023 г.	15 578 Р	786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Все нюансы досрочного погашения ипотеки в 2020 году

Ипотечное бремя, растянутое на многие годы, сильно сказывается на качестве жизни заёмщика и его семьи. Если появляются свободные средства, то их целесообразно направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро рассчитаться по долговым обязательствам. Но сделать это нужно правильно, иначе можно оказаться в проигрыше.

Что такое досрочное погашение ипотеки (ДПИ)

Досрочное погашение ипотеки – это внесение заёмщиком денежной суммы сверх графика, установленного кредитной организацией, и до момента, как истечёт срок кредитования.

ДПИ может быть полным или частичным. В первом случае кредитополучатель полностью рассчитывается с банком по основному долгу и процентам, тем самым освобождаясь от каких-либо обязательств. При этом он становится полноправным владельцем недвижимости, оформленной в ипотеку.

Частичное досрочное погашение кредита (ЧДП) предполагает, что заёмщик вносит в счёт долга дополнительную сумму денег сверх обязательного ежемесячного платежа. При этом происходит перерасчёт общего долга и процентов – они снижаются.

Для заёмщика ЧДП очень выгодно, поскольку уменьшается финансовая нагрузка и значительно сокращается общая сумма переплаты. Дополнительные платежи идут на погашение основного долга. Чем он меньше, тем меньше на него будут начисляться проценты. Именно поэтому частичное погашение рекомендуется делать в первые годы после оформления кредитного договора, поскольку в это время проценты составляют 90% ежемесячных платежей.

В то же время кредитные организации терпят убытки, поскольку теряют прибыль от переплаты. Но по закону не имеют права отказать в досрочном погашении. Тем не менее банки могут вводить различные ограничения, например, мораторий досрочного погашения на определённый срок, лимит уплачиваемой суммы, начисление комиссий на дополнительный платёж и др. Все эти условия в обязательном порядке должны быть указаны в кредитном договоре.

Впрочем, большинство банков вполне адекватно реагируют на ДПИ и ЧДП.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?

Преимущества:

возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
уменьшится переплата банку.

Недостатки:

необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;
выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.

Фото: https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/

Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку. Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;
реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.

Возможность погашения кредита до срока в Сбербанке

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно, но при этом в договоре прописываются определённые ограничения:

минимальная сумма платежа составляет 15 000 рублей;
необходимо письменное заявление, которое подаётся за 30 дней до даты платежа.

Обязательные условия ДПИ в Сбербанке:

необходимо письменно подать заявление на погашение – онлайн или непосредственно в отделении, где оформлялась ипотека;
после перерасчёта основного долга и процентов составляется и подписывается новый график платежей;
дата оплаты, указанная в заявлении, должна выпадать на рабочий день;
за досрочное погашение комиссия не взимается;
онлайн оформление предполагает только снижение ежемесячной суммы платежа, для сокращения срока ипотеки необходимо личное присутствие заёмщика в отделении банка.

Зачем нужно каждый раз подавать заявление на ДПИ? Если внести дополнительные средства на ссудную карту, не уведомив при этом банк, то полученные средства так и останутся на карте и будут списаны в качестве обязательного ежемесячного платежа в следующем месяце и только в оговоренной договором сумме. Заёмщик не получит никакой выгоды – размер долга не сократится и проценты пересчитаны не будут.

Каких-либо сложностей и подводных камней при оформлении досрочного погашения ипотеки в Сбербанке нет, поскольку процедура отработана и пользуется популярностью у заёмщиков. Но внимательно прочитать кредитный договор стоит, а все непонятные моменты уточнить у менеджера.

Дифференциальный или аннуитетный платёж – как это влияет на ДПИ

Когда человек берёт деньги у кредитной организации, то полученная сумма считается основным долгом. За предоставленную услугу банк получает вознаграждение в виде процентов, которые начисляются на общую сумму кредита. Поэтому каждый месяц заёмщик обязан оплатить часть основного долга и проценты. Соответственно, с уменьшением долга снижаются проценты.

Существует два способа погашения основного долга – аннуитетный и дифференцированный платежи.

Дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж рассчитывается следующим образом. Общая сумма долга делится на срок кредитования, то есть ежемесячно размер выплат по погашению основного долга будет один и тот же, но проценты начисляются каждый месяц разные.

Например, вы взяли 1 200 000 рублей в кредит на один год. Каждый месяц вам придётся выплачивать в счёт основного долга по 100 000 рублей. Размер выплат по процентам с каждым месяцем будет уменьшаться. Если в первый месяц нужно будет заплатить проценты, начисленные на общую сумму долга, то в остальные – на остаток долга.

Таким образом ежемесячная величина платежа будет не одинаковой, с каждым месяцем платить придётся меньше.

Оплата производится наличным или безналичным расчётом сразу на ссудный счёт.

Частично погасить кредит при дифференцированных платежах будет выгодно на начальных сроках ипотеки, поскольку значительно снизится финансовая нагрузка на заёмщика. В этом случае дополнительная сумма погашает основной долг ипотеки, следовательно, снижаются начисленные проценты.

Аннуитетный платёж

Представляет собой ежемесячные выплаты банку одной и той же фиксированной суммы. При этом в первую очередь оплачиваются проценты, а только потом – основной долг. В этом случае основной долг сокращается достаточно медленно, а переплата по процентам ощутимо больше, чем при дифференцированных платежах.

Фото: https://pixabay.com/illustrations/mortgage-house-cash-business-buy-4137485/

Оплата происходит по безналу. Заёмщик кладёт деньги на свою карту, а затем необходимая сумма перечисляется по платёжному поручению на ссудный счёт.

Досрочное погашение ипотеки будет выгодным в первые пять лет, потому как в конце срока все проценты практически выплачены и заёмщик ничего не выигрывает. Рекомендуется ежемесячно вносить чуть большую сумму, чем обязательный взнос – в этом случае переплата банку будет уменьшаться.

Уменьшить срок или снизить платёж – что выгоднее

При частичном погашении можно:

сократить срок ипотеки. Ежемесячный взнос остаётся таким же, каким был изначально, но общее время ипотечного кредита уменьшается;
снизить ежемесячный платёж. Длительность ипотеки остаётся неизменной, но происходит перерасчёт общей суммы кредита, в итоге месячный взнос становится меньше.

Первый вариант позволяет не только сократить общий срок выплат, но и снизить размер переплаты.

Последний вариант для заёмщика предпочтительнее, если он хочет снизить финансовую нагрузку в будущем и уменьшить риски невыплаты ипотеки. Но величина переплаты по займу остаётся неизменной.

Как правильно погасить ипотеку – порядок действий

Пошаговая инструкция, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, такова.

Полное погашение:

обратиться в отделение, где оформлялась ипотека, или позвонить на телефон горячей линии банка (8-800-555-55-50) и уточнить точную сумму долга;
написать заявление и получить одобрение кредитной организации;
внести необходимую сумму на ссудный счёт;
получить документы, свидетельствующие о погашении ипотеки.

После того как ипотека будет полностью оплачена, необходимо написать заявление о закрытии ссудного счёта, чтобы впоследствии не оказаться должным за его обслуживание. Далее у банка нужно взять справку об отсутствии задолженности и обратиться с ней в МФЦ для снятия обременения и оформления документов собственности на недвижимость.

Фото: https://pixabay.com/vectors/contract-signing-meeting-2779509/

Последний этап – обращение в страховую компанию для расторжения договора об обязательном страховании недвижимости и получения остатка за неиспользованные месяцы страхового периода. Если же до окончания срока полиса остаются считанные дни, то обращаться к страховщику нецелесообразно.

И только после этого заёмщик может считать себя свободным от всех обязательств и являться полноправным собственником недвижимости.

Частично-досрочное погашение:

подать заявление онлайн или непосредственно в отделении банка;
оплатить ежемесячный платёж и дополнительную сумму, которая не должна быть меньше 15 000 рублей;
после перерасчёта банк утвердит новый график платежей, который необходимо подписать лично заёмщику.

Как вернуть переплаченные проценты по ипотеке

Поскольку экономика нестабильна, государство создало несколько целевых программ в поддержку заёмщиков.

Возврат налогов

Имущественный налоговый вычет – возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение недвижимости по ипотеке. Сумма возврата напрямую зависит от официального дохода заёмщика.

Для предварительного расчёта налогового вычета можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах, заполнив несложную форму. Для точного расчёта необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства.

Материнский капитал

С помощью сертификата можно улучшить жилищные условия семьи. Материнский капитал даёт возможность:

оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
досрочно погасить основной долг и проценты.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, необходимо обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы о заключении ипотеки и сведения об остатке долга. После проверки документации средства будут перечислены на кредитный счёт в банк.

Государственные субсидии

Существует несколько программ по поддержке заёмщиков, оформивших ипотеку.

«Молодая семья – доступное жильё». Если возраст супругов не превышает 35 лет, а семья официально признана нуждающейся в жилье, то можно оформить субсидию в размере 35% от стоимости недвижимости.
Региональный капитал. Если в семье родился третий или последующий ребёнок, то можно получить денежную помощь от губернатора. Размер помощи составляет не более 100 000 рублей.

Подведём итоги

При появлении свободных финансов можно направить их на полное или частичное досрочное погашение ипотеки.
Чем раньше погасить задолженность, тем выгоднее, поскольку в первой четверти срока кредитования большая часть ежемесячного взноса состоит из начисленных процентов.
Наименьшая переплата возможна при частичном погашении с сокращением срока ипотеки.
Если заёмщик знает, что его доходы в ближайшем будущем снизятся, то лучше направить накопления на досрочно-частичное погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Таким образом, финансовая нагрузка снизится, хотя общая переплата останется прежней.
Не забывайте о налоговом вычете и государственных программах поддержки заёмщиков. С их помощью можно существенно снизить задолженность по ипотеке.

Досрочное погашение ипотеки: время – деньги

Считается, что выплачивать ипотеку досрочно, пусть даже частично, правильно и выгодно. Разбираемся в нюансах.

Досрочно – значит меньше

Объемы жилищного кредитования в России растут год от года, а вместе с ними – и число желающих сделать досрочные выплаты. По данным Центробанка, в 2017 году случился настоящий бум: объемы досрочного погашения ипотеки за год выросли почти на 40% и составили 847 млрд рублей. При этом четыре из пяти кредитов закрывались досрочно именно средствами заемщика, а не были рефинансированы.

Одновременно продолжает расти и средний срок кредитования: по данным ЦБ РФ, на 1 сентября 2018 года он составил 16 лет и три месяца.

Эти данные подтверждают то, о чем говорят эксперты: россияне стремятся как можно быстрее выплатить ипотеку, которую берут на большой срок.

Казалось бы, все логично. Во-первых, это позволяет сократить выплату процентов по кредиту, снизить размер переплаты. «Если вместо 20 лет срок выплаты по кредиту составит 10 лет, вы переплатите только за 10 лет, несмотря на то что изначально взяли займ на 20 лет», – говорит Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.

Второй аргумент в пользу досрочного погашения – возможность стать, наконец, полноправным собственником жилья. Ведь ипотека – обременение. Такую квартиру сложно продать, а перепланировку в ней нужно согласовывать не только с муниципалитетом, но и с банком.

Роман Цивинюк вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка

Напомним, что ограничения на досрочное погашение жилищного кредита были отменены еще в 2011 году. Без штрафов и комиссий это можно сделать в любой момент, начиная с первого месяца обслуживания.

Подобрать ипотечный кредит – Ипотека от ЦИАН

Два способа сэкономить

Банки позволяют заемщику самому выбирать, каким образом изменить условия при частично досрочном погашении жилищного кредита: сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты. Экономически выгода этих параметров не равнозначна.

Катерина Соболева директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management

Эту выгоду несложно проверить. Большая часть ипотечных кредитов сегодня выплачивается аннуитетными платежами – когда ежемесячный взнос одинаковый на протяжении всего срока кредитования, но внутри этого взноса соотношение основного долга и процентов по кредиту разное. В первые годы заемщик гасит преимущественно проценты, в последние годы – основной долг.

К примеру, если взять стандартный для России жилищный кредит размером 2,2 млн рублей, оформленный под 10% годовых в рублях на срок 16 лет, то ежемесячный платеж составит 23 тыс. рублей, из которых в первый месяц основной долг составит лишь 1/6 часть – 4,7 тыс. рублей. Остальные 18,3 тыс. рублей заемщик заплатит по процентам. Через девять лет и два месяца доли основного долга и процентов в структуре ежемесячной выплаты уравняются, а в последний, 192-й месяц ипотеки на проценты придется лишь 190 рублей.

Теперь частично погасим кредит – внесем 100 тыс. рублей вместе с очередным платежом на четвертый месяц пользования ипотекой. При выборе сокращения срока кредита ипотеку можно будет выплатить на полтора года быстрее. Выгода составит 337 тыс. рублей. При выборе сокращения ежемесячного платежа, он уменьшится всего на 1050 рублей. Выгода составит 198 тыс. рублей.

Что все-таки лучше?

Вроде бы очевидно: нужно выбирать сокращение срока. Но до сих пор очень многие заемщики выбирают сокращение размера платежа. Дело в том, что в текущих экономических реалиях заемщики сегодняшним платежом озабочены больше, чем выгодой, которую они получат через 14 лет. И сокращение платежа на 1 тыс. рублей сегодня выглядит куда более привлекательно, чем сокращение переплаты завтра.

Собственно, сама переплата – тоже вопрос спорный. В последние годы выплат по ипотеке, когда основная часть процентов уже отдана банку, гасить ее досрочно не так уж выгодно. В конце концов, эти деньги можно потратить на актуальные нужды семьи. Возможно, стоит все оставить как есть и отдать оставшиеся взносы «на съедение» инфляции.

Как досрочно погасить ипотеку?

Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.

Зачем досрочно гасить ипотеку?

Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше. Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:

Освобоить весомую часть бюджета, которая уходит на выплаты банку;
Начать полноценно распоряжаться жильем, которое находится в залоге;
Сэкономить на процентах, начисление которых зависит от остатка долга и срока кредитования. Соответственно, чем меньше каждый из параметров, тем меньше и переплата.

Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.

Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в Сбербанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?

Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита?

Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения. И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:

Способ №1 — сокращается срок ипотеки. Размер минимального платежа при этом остается прежним;
Способ №2 — ежемесячный платеж пересчитывается в сторону уменьшения. Срок кредита не меняется.

В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.

Уменьшение срока

Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита. Предположим, что через год с лишним — 01.08.2020 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение. Расчет:

Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля.

Уменьшение платежа

Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет:

Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств. Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита.

Погашение двумя способами одновременно

А что, если досрочное погашение ипотеки осуществить сразу по двум схемам? Для этого семье из примера нужно уменьшить размер платежа, но продолжать ежемесячно вносить сумму как при сокращенном графике — 48 966 рублей, т.е. с переплатой в 28 840 рублей (=48 966 – 20 126). Расчет:

Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.

Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей. Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

–>

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.

Онлайн

Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:

Если у вас в распоряжении имеется несколько карт, выберите счет, с которого будет произведено списание;
В календаре укажите дату — погашение производится в ближайшие двое суток, включая день подачи заявления;
Введите сумму погашения, которая должна превышать размер минимального ежемесячного транша;
Кликните «Оформить заявку», проверьте корректность введенных параметров и подтвердите платеж посредством sms-кода.

У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.

В отделении банка

Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения). В заявлении клиент прописывает:

Имя, адрес и данные паспорта (документ нужно иметь с собой);
Номер кредитного договора, а также дату его заключения;
Сумму, на которую досрочно гасится ипотечный кредит.

Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.

Где взять деньги на досрочное погашение

Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?

Собственные накопления. Если откладывать часть заработка и приплюсовывать его к минимальному платежу, ипотеку удастся закрыть раньше. Главное не переборщить: слишком большие платежи могут ударить по уровню жизни;
Материнский капитал. Господдержка реализуется на двух этапах — в момент оформления ипотеки или позже, когда семья в связи с пополнением стала подходить под условия программы. В последнем случае банк уменьшит размер ежемесячных платежей, а вот сократить срок ипотеки не получится;
Рефинансирование. Смысл процедуры в том, что новый банк выкупает у прежнего банка-кредитора долг, закрывает его, а клиенту предлагает выплачивать ипотеку на новых условиях — например, по сниженной ставке, с иным платежом или меньшим сроком;
Налоговый вычет. Претендовать на такое послабление могут все граждане РФ с «белым» доходом. Вычет составляет 13%, при этом стоимость жилья не должна превышать 2 млн. рублей. Если же, например, квартира стоила 3,5 млн., вычет все равно составит 260 тыс. — 13% от 2 млн. рублей.

Другие варианты упираются в условия кредитования — схему платежей, срок и сумму. Например, выгоднее бывает не гасить ипотеку сразу, а положить деньги на депозит. По его окончании заемщик может заработать больше, чем за тот же срок сэкономить на досрочных платежах. Эти средства и стоит направить на закрытие кредита.

Когда лучше погашать ипотеку досрочно?

Порядок досрочного погашения подробно прописывается в каждом договоре, но для большинства кредитных программ можно выделить общие рекомендации — они позволят брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно с выгодой:

Возвращать долг банку разрешается на следующий день после оформления — т.е. со второго дня ипотеки;
Если гасить кредит, начиная с первых месяцев, будет сэкономлено больше средств. Здесь действует правило: чем скорее уменьшается размер основного долга, тем меньше процентов будет начисляться за весь период ипотеки;
Гасить кредит к концу срока тоже выгодно. Просто к финалу выплат основной долг меньше, как и начисляемая на него ставка, а значит — и экономия не такая высокая, как вначале кредитования;
Бытует миф, что единоразово погасить ипотеку нельзя: из-за потери процентов банки внесут заемщика в черный список. Но бояться нечего — на кредитную историю досрочное закрытие кредита не повлияет.

И последний нюанс, который стоит учитывать жителям нашей страны, — это инфляция, в отдельные годы превышающая ставку по ипотеке. Если такая ситуация складывается в экономике, досрочно погашать невыгодно: взятый кредит будет постепенно дешеветь сам, без преждевременных выплат со стороны заемщика.

Читать еще: Рефинансирование ипотеки что это