Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем заключается разница и нюансы сделки.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Особенности сделки с комнатой и долей

Преимущественное право покупки

Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

Рассмотрим на примере.

Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.

Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

Передача недвижимости в залог

При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

Вернемся к нашему примеру.

Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

Отчет об оценке при покупке доли и комнаты

При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату, а при покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

Страхование залога

Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире?

Гражданский кодекс предусматривает владение жилой недвижимостью не только в полной мере, но и долей. Поэтому не редкой является ситуация, когда человек хочет приобрести часть квартиры, и при этом воспользоваться услугами банка, оформив ипотеку.

Особенности покупки части жилья в кредит

​Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры или дома зависит от многих обстоятельств. Банк при принятии решения будет принимать во внимание отдельные особенности будущей операции.

Ситуация, в которой банк с наибольшей вероятностью примет решение в пользу клиента – после выкупа доли вся недвижимость перейдет в руки заемщика. В этом случае банк сможет оформить ипотеку на всю квартиру и особых дополнительных рисков не возникает. Но есть ряд ситуаций, когда многие кредиторы не хотят выдавать ипотеку на долю:

1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

Практически невозможно получить ипотечный кредит на приобретение доли в квартире или доме в следующих ситуациях:

1. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
2. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.

Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.

Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.

Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог. После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире. Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.

Куда обратиться?

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

Сбербанк

​Одним из банков, который готов кредитовать приобретение доли жилья является Сбербанк. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги. В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость. Сейчас банк предлагает следующие условия:

• Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, причем его размер не может превышать 80% стоимости объекта.
• Процентная ставка от 12% годовых.
• Срок кредитования – до 30 лет.

Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.

Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

Газпромбанк

Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

• Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
• Процентная ставка от 12% годовых.
• Срок кредитования – до 30 лет.
• Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.

Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования.

Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

• объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
• комнаты в коммунальных квартирах;
• малосемейки;
• дома, имеющие деревянные внешние стены;
• «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.

Русский ипотечный банк

Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк. Кредит «Не последняя комната» выдается на следующих условиях:

• Сумма кредита не менее одного миллиона рублей.
• Заемщик за счет собственных средств должен оплатить не менее 25% стоимости комнаты.
• Допускается использование материнского капитала, при этом сумма первоначального взноса может быть снижена на размер сертификата.
• Базовая ставка – от 14,5% годовых. Ее размер для конкретного заемщика зависит от суммы кредита и первоначального взноса.
• Максимальный срок ипотечного договора составляет 25 лет.

Русский ипотечный банк требует заключения договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульного риска. От заключения двух последних договоров заемщик вправе отказаться, но банк тогда повысит процентную ставку по кредиту.

По данной программе можно получить и кредит на покупку доли квартиры, когда заемщик после сделки становится собственником всего объекта. В такой ситуации банк снизит ставку на 0,5%.

Банк «Зенит»

Кредит на покупку доли или комнаты в квартире предоставляет банк «Зенит». Условия следующие:

• Минимальная сумма кредита: 800 тысяч рублей для Москвы и Московской области, 270 тысяч рублей для остальных регионов.
• Максимальная сумма кредита: 14 миллионов рублей для Москвы и Московской области, 10,5 миллионов рублей для остальных регионов.
• Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования:
  • взнос 20-30%, ставка 15%-15,5%;
  • взнос 30-50%, ставка 15,25-15,75%;
  • взнос от 50%, ставка 15-15,5%.
• Срок кредитования не может превышать 25 лет и должен быть кратен 12 месяцам.
• При отказе заемщика заключать договор страхования своей жизни и здоровья, а также договор титульного страхования недвижимости, банк повышает ставку на 3 процентных пункта.

Транскапиталбанк

При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

• Сумма кредита – от 500 тысяч рублей.
• Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта.
• Максимальный срок кредитования 25 лет.

Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на повышенный риск таких операций, на рынке работает немало банков с конкурентоспособными условиями, готовых предоставить кредит на покупку доли или комнаты в квартире.

Ипотека Сбербанка на выкуп доли в квартире

Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке предусмотрена для граждан, желающих владеть частью имущества или приобрести оставшиеся комнаты для единоличного владения объектом недвижимости. Согласно законодательству, у жилого помещения может иметься несколько хозяев. При этом не обязательно они должны состоять в родственной связи. При продаже доли приоритет в покупке имеет совладелец, поэтому зачастую сделка оформляется с целью осуществления установления единственного владельца. Например, после развода муж и жена остаются собственниками объекта, но не желают проживать в одном помещении. Совладелец имеет полное право продать свою часть собственности. Не всегда человек располагает достаточной суммой для немедленного выкупа, поэтому существует возможность оформления ипотечного кредита в банке. Однако, данная ситуация имеет свои особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

• Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотечного кредита. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
• После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на такие квадратные метры довольно низок.
• Выкуп доли недвижимости, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется покупка доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

Условия предоставления ипотечного кредита

Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление-анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

• Валютой является только российский рубль.
• Срок погашения от одного года до 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
• Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
• Ставка вознаграждения от 9,5%.

Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотечного займа на общих основаниях. Дополнительно банк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

• В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
• Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

Необходимые документы

Как говорилось выше, данный тип сделок относится к наиболее рискованным, поэтому банку потребуется максимум доказательств, подтверждающих своевременное исполнение договорных обязательств. Помимо стандартного пакета документов могут понадобиться дополнительные бумаги.

Требованием к каждому потенциальному заемщику является предоставление:

• Паспорта гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
• При наличии временной регистрации необходимо дополнительное подтверждение.
• Дополнительный документ, подтверждающий личность. Используется водительское удостоверение, военный билет, страховое свидетельство пенсионного фонда.
• Справки о ежемесячном заработке. Размер дохода должен обеспечивать выплату платежей.
• Выписка из личного счета, подтверждающая наличие первоначального взноса.

Если в качестве созаемщика выступает супруг или супруга, то понадобится такой же перечень документов для второго участника сделки.

Так как приобретаемый объект недвижимости не имеет изначальной целостности, потребуется подтверждение правомерности заключения договора купли-продажи. Поэтому необходимо подготовить правоустанавливающие бумаги:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на часть имущества.
• Бумаги, являющиеся основанием приобретения права собственности владельцем. Договора купли-продажи, мена, дарственная или другое.
• Официальный отчет о проведенной оценке недвижимости сертифицированным специалистом.
• Согласие супруга или супруги на продажу собственности, если продавец состоит в браке. Потребуется нотариальное заверение. Если имеется брачный договор, то предоставляется он.
• Ксерокопия паспорта продавца.
• Технический паспорт приобретаемой недвижимости.

Сотрудники Сбербанка, помимо вышеперечисленных документов, имеют право запросить дополнительные при возникновении сомнений. Рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 рабочих дней. В случае одобрения заключается договор, деньги перечисляются продавцу.

После заключения договора, залогом становится полностью весь объект, на который была оформлена ссуда. Часть жилища не может служить обеспечением по кредиту.

Получить ипотеку на приобретение части жилой площади реально. Требования и условия идентичны стандартным займам за исключением пакета документов. Также имеется дополнительная возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для частичного или полного погашения задолженности.

Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на рынке Российской Федерации. Большое количество продуктов, ориентированных на удовлетворение потребностей всех слоев населения, дает возможность получения денежных средств на выгодных условиях любому гражданину.

Можно ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире и как это сделать: инструкция

Согласно Гражданскому Кодексу человек может обладать объектом недвижимости не только в полной мере, но и его частью. Именно поэтому нередки ситуации, когда для приобретения недвижимости требуется оформление ипотеки на долю в квартире.

Что нужно знать

Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?

Как показывает практика, деятельность большинства кредитных организаций направлена на выдачу ипотечных кредитов для приобретения целых объектов имущества. Однако некоторые учреждения предоставляют жилищные займы на приобретение доли.

Для принятия решения о выдаче ипотеки на покупку доли банки принимают во внимание отдельные особенности будущей сделки.

При этом существует определенный ряд ситуаций, в которых наиболее вероятным является получение отказа:

• приобретение доли у ближайшего родственника (банк заподозрит фиктивность сделки и попытку обналичить средства);
• выкуп доли у бывшего супруга после развода (в данной ситуации значение имеет промежуток времени, прошедший после развода и наличие новых браков у каждой из сторон, так как банк должен быть уверен в том, что бывшие супруги действительно хотят урегулировать имущественные взаимоотношения, а не пытаются провести аферу).

Кому не дадут

Как показывает практика, получить одобрение по ипотеке на приобретение доли в квартире или дома практически невозможно, когда заемщик хочет приобрести жилье:

• на которое он ранее не имел каких-либо прав;
• где он уже владеет долей, но после совершения сделки объект не перейдет в его полное владение.

В таких случаях эксперты рекомендуют попробовать оформить потребительский кредит (при этом процентные ставки будут существенно выше) или предложить банку в качестве залогового имущества другой объект недвижимости, если таковой есть в собственности.

Последняя доля

Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

Ипотека на выкуп комнаты в коммунальной квартире

Охотнее всего банки выдают жилищные займы на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, так как наличие только одного собственника существенно повышает ликвидность имущества.

При этом приобретаемая комната должна соответствовать определенным требованиям банка и жилищным условиям, таким как:

• надлежащее состояние и пригодность для проживания;
• наличие удобств (канализации, санузла и других коммуникаций);
• наличие электропроводки и отопления;
• размер площади не менее 12 метров квадратных;
• отсутствие деревянных соединений;
• дата постройки дома позже 1970 года.

Как выкупить долю квартиры в ипотеку: инструкция пошагово

Алгоритм приобретения доли квартиры в ипотеку представляет собой последовательное выполнение следующих шагов:

• подбор оптимального варианта;
• проверка юридической чистоты недвижимости;
• сбор документов;
• оформление сделки.

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от рассмотрения варианта, если:

• на приобретаемой площади был зарегистрирован человек: отбывающий наказание/объявленный без вести пропавшим или умершим;
• приобретаемая жилплощадь находится в аварийном здании;
• хотя бы один из совладельцев квартиры отказывается нотариально заверить отказ от приобретения данной доли.

Внимание: Первоочередным правом на приобретение доли обладают собственники других долей в данной квартире.

До заключения соглашения заемщику предстоит собрать всех необходимые документы и провести определенные процедуры за собственный счет:

• собрать справки и выписки для проведения сделки;
• получить нотариально заверенное согласие совладельцев на продажу доли;
• провести оценку жилья;
• застраховать имущество.

Для проведения оценочной экспертизы специалисту потребуется:

• паспорт;
• регистрационное свидетельство права собственности;
• техническая документация:
  • домовая книга;
  • технический паспорт помещения.

Внимание: Все расходы по оформлению сделки оплачиваются покупателем.

Какие банки выдают: обзор предложений

Рассмотрим предложения пяти самых популярных российских банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку доли в квартире.

«Сбербанк»:

• выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
• под залог оформляется вся квартира;
• сумма: от 300 тысяч до 15 миллионов рублей (но не более 80 процентов от стоимости объекта);
• ставка: 12 процентов годовых;
• срок кредитования: до 30 лет;
• возможно привлечение созаемщиков.

«Газпромбанк»:

• выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
• сумма кредита: до 45 миллионов рублей;
• ставка: от 12 процентов годовых;
• срок кредитования: до 30 лет;
• первоначальный взнос: не менее 15 процентов;
• обязательно страхование от риска повреждений или утраты;
• банк не одобряет кредиты в случае, если:
  • объект находится в аварийном состоянии;
  • объект подлежит капитальному ремонту;
  • комната находится в коммунальной квартире или малосемейке;
  • объект имеет деревянные внешние стены.

«Русский ипотечный банк»:

• возможно приобретение доли, когда после заключения сделки объект не переходит в полную собственность заемщика;
• сумма кредита: не менее 1 миллиона рублей;
• первоначальный взнос: от 25 процентов;
• допускается использование материнского капитала со снижением суммы первоначального взноса;
• ставка: от 14,5 процентов годовых (при приобретении последней доли – от 14 процентов);
• срок кредитования: до 25 лет;
• обязательно заключение договора страхования объекта, жизни и здоровья заемщика и титульного риска (от последних двух можно отказаться, но банк повысит ставку).

«Зенит»:

• сумма кредита: от 800 тысяч рублей до 14 миллионов рублей для столицы и от 270 тысяч рублей до 10,5 миллионов рублей для регионов;
• ставка: от 15 процентов годовых;
• первоначальный взнос: от 20 процентов;
• срок кредитования: до 25 лет;
• при отказе заемщика от страховки процентная ставка повышается на 3 пункта.

«Транскапиталбанк»:

• сумма кредита: от 500 тысяч рублей;
• первоначальный взнос: от 20 процентов;
• срок кредитования: до 25 лет;
• допускается привлечение созаемщиков;
• обязательно страхование недвижимости;
• для заемщиков старше 65 лет обязательно страхование жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на определенные нюансы приобретения доли в квартире или доме, получить ипотечный кредит для покупки комнаты возможно. Главное в этом вопросе – ответственно подойти к ситуации и в случае необходимости довериться специалистам.

Ипотека на долю квартиры — Что предлагают банки сегодня?

Для значительной части населения нашей страны вопрос приобретения собственного жилья является проблемой. Далеко не каждый в состоянии оплатить стоимость квартиры, однако есть уникальная возможность, несмотря на материальные трудности все же стать владельцем жилья, воспользовавшись услугами банков, а именно взять кредит на какую-то часть квартиры.

Ипотечный кредит на какую-то часть от квартиры позволяет решить жилищную проблему организациям и отдельным людям. Чтобы воспользоваться финансовой помощью, вам нужно обладать свежей информацией о сумме, которую гражданину, принявшему такое ответственное решение, придется отдать банку за возможность пользоваться долевым кредитом. Познакомимся подробно с этим вопросом.

Долевая собственность и ее виды

Нам необходимо определиться с тем, какие же бывают разновидности долевой собственности. Зачем это необходимо? Это важно, поскольку банки изучают жилье, и если оно не такое, как требуется, они не выделят средства на его приобретение. Законодательство рассматривает следующие виды собственности на часть жилья.

1. Все, кто владеет жильем, имеют равные права, которые касаются использования долей жилья. Размер доли жилья определяется принадлежащими владельцу квадратными метрами, а не определенной частью (право общей собственности).
2. Долевое владение, которое, по сути, является частной собственностью. Необходимо дополнить, что таковой доля является только после того, как зарегистрирована в Рoреестре. Без этой процедуры жилье или его часть фактически общее владение. Иллюстрацией такого вида владения долей может являться случай коммунальной квартиры, когда каждый жилец фактически владеет участком квартиры и ни один из других жителей квартиры не пользуется этой частью.

Как видим, проблемы при такой покупке могут вызываться тем, что у квартиры не один владелец, а больше, и им может не понравиться, то, что имущество, принадлежащее им, отходит вдруг к чужому человеку. Кроме этого, бывают сложности или даже невозможность оформления этого вида. Связано это с ограничениями закона.

Как оформлять долевую ипотеку?

Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.

Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:

1. Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
2. Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
3. Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.

Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.

Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.

А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.

Каждый потенциальный заемщик имеет право знать, что закон ограничивает количество метров на одного жильца. Не могут считаться как долевые владения те части квартиры, к которым относятся нежилые помещения (прихожая, туалетная комната, кладовая и подобные помещения). Их площадь не учитывают при разделении на доли жилья.

Пять топовых банков, предоставляющих ипотеку на долю

Думаете, что все соответствующие учреждения согласны помочь вам с ипотекой? Вы сильно ошиблись. Причина – невыгодность работы с частью жилья, даже если все оно будет залогом. Представляем вашему вниманию финансовые учреждения, которые возьмутся за названный вид кредита.

1. Сбербанк предложит вам воспользоваться возможностью приобрести жилую недвижимость, погасив свой долг в течение 30-ти лет. Условия кредитования – общие. Минимум, который вы заплатите, – 300 000 ₽ при 11 процентах, что говорит о стабильности Сбербанка. В его пользу говорит также и то, что он работает с пенсионерами.
2. Газпромбанк позволяет кредитозаемщикам воспользоваться программой кредитования на выкуп последней части квартиры или комнаты. Суммы – начиная с 500 000 и до 45 000 000 ₽. Погасить ссуду предлагают в течение довольно длительного срока, это 30-ть лет. Ставка – от 11%. ПВ – 15% и выше, а при наличии маткапитала – пять процентов. Для тех, кто работает на предприятиях газовой промышленности, бюджетников, а также крупных партнеров названного банка скидки.
3. Тинькофф Банк дает клиентам возможность ипотеки на отдельную долю, чего не скажешь о других банках России. Минимальный процент – 13, 35, самый маленький взнос – 25% от того, что стоит жилье. Ипотеку выдают партнеры, а не Тинькофф Банк. Этот банк помогает оформлять документы. Но готовьтесь к возможным сложностям с документами, а именно их передачей и сбором.
4. Частный банк «Финансовая Корпорация Открытие» дает возможность заемщику приобрести в ипотеку последней доли квартиры. Минимальная ставка – 12%. Первый раз вы можете внести 20%, если есть справка 2-НДФЛ, а если ее нет – 30%. Этот крупнейшее финансовое учреждение взыскательно относится к своим клиентам.
5. Дельтакредит предлагает услуги на любую долю в жилье. Расплачивайтесь до двадцати лет. Минимум – 10,75%, что привлекает заемщика, при этом комиссия до четырех процентов от всего кредита – это условие минимальной ставки. Кроме того, ставка зависит от величины первого взноса (от 15%). При 50% максимальная скидка, таким образом Дельтакредит готов меняться и подстраиваться под клиента.

Процедура оформления долевой ипотеки

Чтобы начать оформление ипотеки в банке, получите его решение. Предоставляют следующий (стандартный) набор документов: паспорт заемщика и созаемщиков (когда это нужно), СНИЛСы, справка о доходах, копия трудовой книжки, свидетельство о браке, свидетельство о рождении (ребенка или детей). Документы касаются заемщика, а если требуют, то и поручителей.

Заявку банк изучает от двух до пяти рабочих дней. По истечении этого срока, когда решение получено, заемщик собирает пакет документов по той доле, которую он хочет приобрести в квартире. Для конкретного случая из тех, что были описаны ранее, нужен свой список документов, но процедура оформления однотипна.

Вот как она выглядит: сначала подготовить документы, которые рассматриваются банком для решения о предоставлении займа на ипотеку, обязательными документами при этом всегда являются паспорт того, кто продает долю, еще выписка из Росреестра о том, что жилье было зарегистрировано.

Если речь идет не о последней части жилья, тогда совладельцы должны написать отказ от своего права (у них есть так называемое первоочередное право на эту территорию). Банку необходимы также факты, которые будут свидетельствовать, что заемщик и совладельцы не в родстве друг с другом, заемщик предоставляет документы о соответствии жилья нормам, прописанным в законе. Тот, кто продает жилье, собирает для банка такие документы:

• Выписка из домовой книги;
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор на получение;
• Подтверждение, что другие совладельцы или супруги/супруга (в случае, если они имеются) оповещены.

После предоставления всех этих документов банк рассматривает вопрос о возможности предоставления ипотеки. В том случае, если нарушений условий нет, оформляется договор с заемщиком. Итак, в общих чертах мы познакомились с алгоритмом действий, и мы поняли, он зависит от многих факторов, конкретного случая, эти особенности также связаны с тем, что документы подаются в различные моменты. Иногда совладелец отсутствует в городе, просто выехал из страны. И это тоже тормозит процесс работы с документами.

Какие есть альтернативы у долевой ипотеки?

Предположим, банк отказывается выдать средства на ипотеку. Тогда вот вам альтернативный вариант, который, возможно, вам подойдет. Это оформление потребительского кредита, который характеризуется более высокой ставкой, а также не обходятся без оформления с использованием договора дарения. Так люди делают довольно часто, поскольку владельцы не хотят заложить свое жилье, чтобы кто-то купил долю.

Еще есть возможность, когда ипотеку оформляют под залог недвижимости, которая имеется у обратившегося в банк человека.

Ипотечный калькулятор

Заключение

В наши дни создались условия для появления тенденции, когда финансовые организации могут работать с долями жилья. Для заемщиков это хорошо, плюс невысокие проценты, срок длительный, лояльные условия. Однако неполное имущество и приобретение его имеют много тонкостей, которые нужно соблюсти. Поэтому в банковской системе мало финансовых организаций, желающих этим заниматься.

Большая вероятность, что банк предоставит вам помощь в покупке последней доли. Но если есть желание купить собственный уголок, то тут гораздо вероятнее вариант с потребительским кредитом. В конце концов, можно занять деньги.

Есть некоторые хитрости, к которым прибегают люди, желающие купить долю. Например, это договор дарения доли, но и тут есть свои сложности. Если человек посторонний, то официально продать ему отдельную часть жилья не выйдет, ведь совладельцы имеют преимущество при выкупе. И тут возникает вопрос, захотят ли они написать отказ от своего права.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире

Время чтения: 6 мин.

Покупка доли жилья – более юридически сложная сделка, чем приобретение целостной недвижимости. Банки ипотечные займы такого типа выдают менее охотно, некоторые и вовсе не предполагают подобный формат кредитования. Сегодня поговорим о том, как и где оформить ипотеку на долю в квартире.

Возможные формы собственности

Долевая ипотека – один из самых нежелательных форматов жилищного кредитования для банков. Главная причина связана со сложностями последующей продажи такой недвижимости. Вообще, говоря о покупке долевого имущества в кредит, нужно различать 2 его разновидности:

1. Доля, являющаяся частной собственностью. Предположим, вы хотите купить комнату в коммунальной квартире, где каждый собственник имеет отдельное помещение, распоряжаться которым остальные собственники не могут.
2. На правах общей собственности. Здесь наглядным примером является покупка комнаты в обычной квартире. Отличие заключается в том, что отдельные помещения за разными собственниками не закреплены, т. е. всем они распоряжаются вместе.

Последний вариант для банков особенно нежелателен. Если вы хотите купить часть доли в квартире, к которой не имеете отношения, банк в выдаче кредита откажет почти со 100% вероятностью. А вот если вы выкупаете последнюю долю, т. е. по итогу становитесь единственным и полноправным собственником, то шансы на одобрение сильно возрастают.

Отличия в оформлении ипотеки на долю

Возможность оформления долевой ипотеки связана не только с желанием банков, но и с особенностями законодательства. В некоторых случаях такая сделка будет попросту считаться незаконной. Поэтому однозначно сказать, выдадут в вашем случае ипотеку на долю или нет, сложно. Однако есть наиболее распространенные варианты:

• нужна покупка последней доли, а все остальные уже находятся в собственности заемщика;
• у клиента есть доля, но приобретает он не последнюю;
• заемщик планирует купить долю в квартире, где он пока не имеет доли совсем.

Ипотека всегда сопровождается предоставлением залога в виде приобретаемого имущества. Для банка это гарантия возврата средств. И с этим возвратом в будущем он не хочет иметь сложностей. Поэтому в некоторых случаях в выдаче ипотеки банк отказывает. Тогда лучший вариант – в качестве залога использовать другую собственность, например, квартиру родителей.

В 3 приведенных вариантах самым предпочтительным является первый. По сути, заемщик становится единоличным владельцем квартиры, а значит препятствий в предоставлении залога нет. Второй вариант сложнее. Чтобы получить одобрение у банка, надо сначала уговорить остальных владельцев согласиться с условием предоставления части квартиры в залог. Но тогда и условия кредитования будут менее выгодными, чем в 1-м случае. Процентная ставка вырастет на несколько пунктов, может также увеличиться размер первого взноса.

В третьем случае банк почти со 100% вероятностью в выдаче денег откажет. Можно повысить свои шансы, договорившись со всеми владельцами долей о предварительном оформлении долей в официальном порядке. Однако и тогда в выдаче денег могут отказать.

При поиске доли квартиры для покупки нужно учитывать еще и законодательные ограничения. Так, существует минимальная площадь, рассчитанная на 1-го человека. Купить долю ниже этого показателя не получится. Причем при расчете площади нельзя учитывать нежилые зоны вроде кухни, туалета и коридора.

Где оформить?

Если вы хотите купить долю в квартире в ипотеку, наверняка вас заинтересуют условия кредитования и то, какие банки работают с таким типом недвижимости. Приоритетными для финансовых учреждений являются полноценные квартиры в качестве залога. А вот предложений по покупке доли в квартире сегодня крайне мало. Рассмотрим наиболее интересные из них.

Сбербанк

Сбербанк является крупнейшим банком страны. Для своих клиентов он разработал широкую линейку ипотечного кредитования. Однако к использованию долевой собственности в качестве залога он относится негативно. Поэтому с применением ипотеки можно купить только последнюю долю в квартире. При этом для заемщика будут действовать стандартные условия кредитования:

• размер кредита – от 300 000 руб.;
• первый взнос – от 10% для зарплатных клиентов, от 15% для остальных клиентов и от 50% без предоставления справки о доходах;
• срок погашения – до 30 лет;
• процентная ставка – от 8,5% годовых.

Однако при покупке доли не стоит рассчитывать на минимальную ставку. Адекватно она будет на 2–3% выше заявленных.

Газпромбанк

До недавнего времени Газпромбанк предлагал своим клиентам отдельную программу ипотеки для покупки доли в квартире. Причем речь также шла о приобретении последней доли. Сейчас это предложение не действует. Однако возможность приобрести долю все же есть, но на общих основаниях. При этом действуют следующие условия:

• сумма кредита – от 100 000 до 60 млн руб.;
• срок погашения – до 30 лет;
• процентная ставка – от 7,7% годовых;
• первый взнос – от 10%.

В самой программе прямо не указывается возможность покупки доли в квартире, однако в требованиях к приобретаемой недвижимости присутствуют следующие формы недвижимости:

Получить ипотеку на такую недвижимость можно при условии, что она является собственностью продавца, а все остальные комнаты/доли квартиры уже принадлежат заемщику.

Росбанк

Росбанк – один из немногих банков, разработавших отдельные программы кредитования для тех, кто хочет приобрести в собственность долю в квартире. Так, кредит на долю в квартире имеет следующие условия:

• процентная ставка – от 6,69% годовых;
• первый взнос – от 15% при покупке последней доли в квартире;
• срок погашения – до 25 лет;
• сумма займа – от 300 000 руб.

Если же купить в ипотеку хочется комнату, то условия будут менее выгодными, а именно:

• процентная ставка – от 7,19% годовых;
• первый взнос – от 25%;
• срок погашения – до 25 лет;
• размер – от 300 000 руб.

В конечном итоге процентная ставка может оказаться значительно выше, вплоть до 10,74% годовых. Отличие этих двух программ в том, что комната может приобретаться при условии, что она не является последней долей, но речь в таком случае идет исключительно о коммунальных квартирах, где доли собственности оформлены официально.

Порядок покупки доли в ипотеку

Самое сложное при покупке доли в ипотеку – получить одобрение банка. Последний обращает внимание не только на портрет заемщика, но и на то, какая именно недвижимость приобретается в кредит. Если вы хотите купить долю в квартире, советуем предоставить полную информацию об имеющихся доходах (справку 2-НДФЛ с места работы и официальные сведения об иных источниках прибыли, например, дивиденды, рента за сдачу недвижимости в аренду и т. д.). В общем виде порядок покупки будет следующим:

1. Выбираем банк для оформления ипотеки. Лучше идти в лояльно настроенные учреждения, например, Росбанк. Здесь при прочих равных вероятность одобрения будет больше.
2. Собираем все необходимые документы. Перечень их будет зависеть от банка. Стандартно в пакет документов входят: российский паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, выписка из Росреестра о регистрации покупаемого жилья. Дополнительно потребуется получить отказ от владельцев других долей приобретать комнату (если покупается не последняя доля).
3. Ждем ответа от банка. При рассмотрении заявки специалист кредитной организации не только производит оценку надежности и платежеспособности клиента, но и удостоверяется, что жилье соответствует всем нормам, изучает информацию о собственниках долей. Особенно пристально смотрят на то, чтобы доли не принадлежали родственникам заемщика, т. к. такая сделка считается в большинстве случаев фиктивной. По ней ипотеку не одобрят.
4. В случае положительного решения оформляется кредитный договор, выделяются деньги и переводятся продавцу. После регистрируется право собственности, а жилье становится залогом.

Заемщику остается только вовремя вносить платежи. После полного погашения задолженности обременение с квартиры снимается и владельцем доли или всей собственности становится клиент банка.