Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца
Invest82.ru

Институт финансов

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и как их избежать

    Приобретение жилья в рассрочку

    Купить собственное жилье, осуществив единовременную финансовую выплату по сделке, может позволить себе далеко не каждый. Цены на недвижимость растут, и, для многих, ипотечный кредит становится единственным вариантом приобретения жилища.

    Продажа квартиры по ипотеке влечет за собой определенные риски для продавца: это и непрозрачная процедура сделки, и нестабильность финансовых выплат. Однако, данный способ имеет ряд преимуществ, если тщательно следовать процедуре и выполнять все ее правила.

    Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?

    До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.

    У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.

    В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

    Какие виды ипотеки существуют

    Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

    1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
    2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
    3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.
    Читать еще:  Возможно ли получение ипотеки если жена в декрете

    Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

    Как продать квартиру по ипотеке

    Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

    • проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
    • после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
    • передача права собственности от старого владельца к новому;
    • транзакция полного размера суммы по кредиту.

    Необходимые документы

    Прежде чем банк выдаст ссуду на покупку жилья, его сотрудники проводят полную проверку всех документов, относящихся к конкретной недвижимости. От владельца квартиры требуется собрать и предоставить внушительный пакет документов, в число которых включают:

    • ксерокопию удостоверения личности владельца;
    • свидетельство права собственности (возможно заменить выпиской из Росреестра);
    • документ-основание — договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.;
    • техпаспорт недвижимости;
    • кадастровый паспорт, выданный не позднее, чем пять лет назад, в котором должна быть указана инвентарная стоимость и технический план жилья, соответствующий действительности;
    • оценочный лист;
    • справка из коммунального хозяйства, в которой поименованы все лица, прописанные на передаваемой жилплощади в момент продажи (включая без вести пропавших, отбывающих уголовный срок, маленьких детей, инвалидов и т. д.).

    Анализ состояния и обременности жилья

    К вышеперечисленному списку обязательных бумаг финансовое учреждение может затребовать дополнительные документы, которые сочтет необходимыми для проведения всестороннего анализа состояния и обременности жилья. Кроме того, установленный регламентом пакет может отличаться в разных банках, имеет смысл заранее узнавать правила кредитного учреждения в этом вопросе.

    Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.

    Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.

    Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

    Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка. Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

    • соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
    • наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
    • состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
    • все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;
    • электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.

    Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.

    После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма. Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

    Переход квартиры в залог и выплата денежных средств

    Когда все предварительные процедуры подготовки квартиры к продаже проведены, производится подписание договора передачи права собственности обеими сторонами. После этого недвижимость поступает в залог банка вплоть до полного погашения кредитором всей суммы ипотеки.

    Переход квартиры в залог

    Поскольку выплата стоимости жилья его бывшему владельцу осуществляется позднее, а не по факту оформления договора, многие собственники находят этот момент очень пугающим. Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника. В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.

    В момент перечисления выплаты продавцу недвижимости, он находится в самом уязвимом положении, так как не может самостоятельно проконтролировать процесс. Транзакция производится с расчетного счета кредитной организации непосредственно на счет продавца, что исключает возможность проверки подлинности денежных средств и делает процедуру открытой для разного рода мошенничества.

    Впрочем, все эти опасения не имеют под собой реальных оснований. Поскольку деньги перечисляются самим банком, все проверки проводятся внутри него, а это полностью исключает возможность передачи поддельных банкнот.

    В том случае, если кредитная организация не одобрит залог после оформления сделки, договор купли-продажи расторгается, недвижимость возвращается к изначальному собственнику. Неудобство здесь состоит в необходимости возврата полученного залога.

    Памятуя о такой возможности, рекомендуется воздержаться от выполнения ряда последовательных сделок. Например, приобретения иного жилья на средства от продаваемого объекта недвижимости, так как в случае расторжения сделки и необходимости возврата денег, сумму придется выплачивать из собственного кармана либо разрывать и второе соглашение.

    Необходимо ли приватизировать квартиру для осуществления продажи?

    Безусловно, да. Не имея на руках документа о приватизации недвижимости, человек не может считаться полноправным собственником объекта, следовательно, не имеет права производить любые сделки с квартирой, за исключением обмена, но и то лишь с одобрения балансодержателя.

    Пройти процедуру приватизации нужно заранее, перед тем, как выставлять недвижимость на ипотечную продажу, поскольку банк, в любом случае, попросит владельца квартиры оформить право собственности в установленном порядке. Приватизация является бесплатной юридической услугой, она производится в ближайшем офисе МФЦ после подачи необходимых документов.

    Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

    Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны. Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

    1. Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
    2. Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
    3. Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

    Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

    1. Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
    2. Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее. Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.
    3. Риски мошенничества заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.

    Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.

    Продажа квартиры по доверенности — риски продавца и покупателя в следующем видео:

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

    1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Читать еще:  Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

    Чем плох “ипотечный” покупатель для продавца квартиры?

    Виктор

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Покупатель не может быть плох))))Он ведь покупает. Просто на оформление и все процедуры уходит больше времени чем обычно.

    По моему мнению в настоящее время никакой покупатель не плох, кроме нездорового, но впрочем это уже другая история. Какая разница откуда деньги, главное, чтобы документы были в порядке и у продавца и у покупателя.

    Добрый вечер, Александр!
    Соглашусь с Еленой. Сейчас на данном рынке выбирать особо не приходится.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер.
    Я считаю ничем не плох, просто по времени для выхода на сделку нужно 7-10 дней, т.к. нужно делать оценку, страховку и встать в график сделок. Даже наоборот, регистрация ипотечной сделки занимает 5 дней, следовательно продавец может получить быстрее деньги.
    С уважением, Антонина

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Александр! Есть один момент, но он не отрицательный, а скорее более напряженный. С ипотечным покупателем придется похлопотать со сбором дополнительных документов для сделки, которые при продаже покупателю со своей наличностью не требуются.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Здравствуйте!
    Я считаю, что ипотечный покупатель ничем не хуже любого другого. Единственное, такой покупатель более “требовательный” и для совершения сделки необходим полный пакет документов в отношении продаваемой квартиры, а это дополнительное время и денежные затраты (это можно назвать “отрицательным моментом”. Зато регистрация происходит быстрее.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Если у Вас завышена цена на квартиру и т/д ипотеку не дадут, а это плохо. Ипотечных покупателей большинство.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Для Вас (я так понимаю право собственности у Вас более 3-х лет и, как следствие, скрывать доход Вам не нужно) абсолютно ничем. Скорее даже наоборот. Сделка будет зарегистрирована гораздо быстрее, деньги Вы свои получите без особых проблем.
    Для сделки Вам потребуются дополнительные документы (оценка), но это забота покупателя.
    Если необходима помощь обращайтесь,
    тел. 8-916-014-71-29

    Тем, что продавцу доставляет больше хлопот, дополнительного сбора документов для банка, а хорош тем,что по ипотеке регистрация 5 раб.дней.Удачи.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    По мне одни плюсы!

    Спасибо всем откликнувшимся.

    Добрый день.
    Ипоточник лучше – комплект документов от вас тот же, расчеты через ячейку, но регистрация 5 дней.

    Ничем, в вашем случае даже лучше. Регистрация в течении 5 рабочих дней.
    Сбор всех документов полностью лежит на покупателе. Проще говоря одни плюсы.

    Здравствуйте Александр! Сейчас большинство покупателей – с ипотекой. С точки зрения минусов – возможное требование банка о предоставлении дополнительных документов, с точки зрения плюсов – более быстрая регистрация договора.

    Добры день! Я согласна полностью с Еленой.

    Берите его “теплым” и поболее с него денег! Такая возможность есть!

    Александр,добрый день
    Покупатель по ипотеке вовсе не плох. Плюс: регистрация будет в теч. 5 раб. дней (а не месяца,как по обычной сделке), минус: могут потребоваться доп. документы: Егрп, подтверждение дееспособности продавца и пр. (если есть трудности в их предоставлении,договоритесь и переложите эту обязанность на покупателя.).
    Удачи

    Продавайте без опасений отрицательных моментов не наблюдается, для Вас, как для покупателя, а немного больше побегать придётся вашему риэлтору, успехов вам обоим!

    Читать еще:  Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

    Александр, по-моему, для Вас это только хорошо, особенно, если Вы без риэлтора. Деньги свои гарантированно получите, и сроки регистрации меньше.
    Удачи Вам

    Ипотечник ни чем не плох!Такой же покупатель.
    С Уважением,Елена.

    Александр,добрый день.
    Отрицательный момент может быть только один-незаконная перепланировка квартиры. В этом случае квартиру не купят. А во всём остальном только плюсы.Квартиру приобретает банк, пока заемщик полностью не выплатит ему стоимось. Поэтому Вы можете быть уверены в получении денег.У покупателя в момент закладки денег в ячейку, деньги в наличии.Удачи!Будут вопросы, звоните. С уважением Наталия 8-916-272-60-67

    Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

    Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

    Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

    Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

    1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
    2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
    3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
    4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
    5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
    6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

    При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

    Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

    • денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
    • возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
    • сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

    Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

    Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

    Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

    Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

    • внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
    • перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
    • уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
    • следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
    • проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

    Ипотека Сбербанка: документы для продавца

    При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

    • оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
    • копия паспорта продавца;
    • копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
    • копия кадастрового паспорта;
    • справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
    • технический паспорт;
    • для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
    • заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
    • заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
    • доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
    • разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

    Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

    Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

    Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

    Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

    Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

    Перечень минусов
    По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

    Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

    1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
    2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
    3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
    4. Справка с психоневрологического диспансера.

    Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

    Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

    При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

    Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

    • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
    • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
    • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

    Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

    Плюсы
    Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

    Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

    Квартира в ипотеку: риски для продавца

    Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

    В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

    Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

    Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

    Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

    Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

    • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
    • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

    Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

    Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

    Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector