Валютная ипотека: решение правительства

Решение правительства по валютной ипотеке в 2018 году

Довольно в тяжелой ситуации оказались на данный момент те, у кого оформлена валютная ипотека и решения правительства за последние два года, и в 2018 тоже, направлены на урегулирование этого вопроса. Последние предложения могут помочь заемщикам с валютными ипотечными кредитами.

Валютная ипотека

До того, как существенно вырос курс доллара, заемщики охотно оформляли ссуды на покупку жилья в иностранной валюте. Долларовые кредиты позиционировались как более выгодные. По ним предлагались более низкие процентные ставки, при этом стабильный курс доллара не давал оснований для беспокойства.

Именно поэтому после резкого изменения курса практически в два раза заемщики по валютным ипотечным кредитам оказались в действительно сложной ситуации.

Особенно это касалось тех, кто только оформил кредит. Стандартный вариант выплаты займа равными долями предполагает изначальное погашение процентов по займу. Фактически при таком графику выплат основной долг начинает превалировать в платеже только к середине срока действия договора.

Многие валютные заёмщики во время кризиса стали обращаться в кредитные организации, чтобы узнать, как перевести валютную ипотеку в рубли. Однако банки категорически отказываются это делать, поскольку они теряют огромную прибыль. Главный аргумент – в стабильные времена заёмщики осознанно пошли на риск, выбирая валютную ипотеку, сейчас же помогать им и конвертировать валюту по льготному курсу никто не будет.

Правительство рекомендовало банкам пойти навстречу заёмщикам и перевести займы в национальную валюту по фиксированному курсу, но ни одного законодательного акта принято так и не было. Фактически банкам дали только рекомендации, разрешив действовать по своему усмотрению. Некоторые из них пересчитали валюту в рубли, но по крайне невыгодному курсу – 60-70 рублей за доллар.

Кроме того, государство закладывало в бюджет помощь некоторым категориям валютных заёмщиков, но основную проблему этот шаг не решил. Суть поддержки заключалась в следующем – заёмщику однократно выделяется полтора миллиона рублей или погашается тридцать процентов основного долга. Программа действовала два года, помощью смогли воспользоваться 22 000 должников.

Воспользоваться этой субсидией могли:

• семьи с несовершеннолетними детьми;
• семьи с инвалидами;
• участники боевых действий.

Реструктуризация и рефинансирование валютной ипотеки

Есть золотое правило – если не можешь платить по кредиту, обратись в банк, чтобы сообща решить проблему.

Валютные ипотечники могут реструктуризировать свой долг благодаря Постановлению Правительства РФ от 20.04.2015 года.

Банки предлагают следующие решения:

• увеличить срок кредитования;
• воспользоваться ипотечными каникулами.

При увеличении срока ипотеки ежемесячные платежи автоматически уменьшаются, что значительно снижает долговое бремя на семейный бюджет. Есть здесь и большой минус – увеличивается общий размер переплаты.

Рефинансирование представляет собой заключение с другим банком ипотечного договора на более выгодных условиях. Заёмщик под залог этой же недвижимости оформляет новую ипотеку, процентные ставки по которой ниже, чем действующие по первому договору.

Получается, что второй банк выкупает ипотеку у первого, и полностью погашает её. Теперь должник будет являться клиентом второго банка и выплачивать долги по новым условиям. Главное, оформить рефинансирование в рублях, чтобы снова не попасть в ту же ловушку.

Помощь валютным вкладчикам

Истории валютных заемщиков очень печальны. Только единицы смогли сохранить своё жильё, потеряв при этом огромные суммы денег.

Пример. В 2007 году Светлана Николаевна решила оформить ипотеку и подала заявки в несколько банков. Зарабатывала она хорошо и рассчитывала получить заём на 4 млн рублей. Однако банки соглашались кредитовать её только на 2 млн под 13% годовых. На уже выбранную квартиру не хватало, поэтому Светлана Николаевна взяла валютную ипотеку, где ей предложили 4,5 млн рублей под 9,7%.

После кризиса 2014 года ежемесячные платежи выросли в разы. Платить стало нечем. И даже если бы было чем, то приобретённая квартира обошлась бы женщине в общей сложности миллионов в тридцать.

Обращение в страховую компанию и в суд ничего не дали. В итоге Светлана Николаевна подала на банкротство физических лиц. Несмотря на это, банк изъял и реализовал квартиру, которая являлась единственным жильём, а женщину выписали через суд «в никуда».

Есть несколько выходов из сложной ситуации.

• Досрочно погасить кредит. К сожалению, для этого нужна немалая сумма денег, к тому же в ипотечном договоре должны быть прописаны условия досрочного погашения.
• Перекредитование. Старый кредит погашается с помощью нового, но в этом случае заёмщик попадает ещё в большую кредитную кабалу.
• Рефинансирование. Этот способ возможен, только если в других банках существуют подобные программы с более выгодными условиями и пониженной процентной ставкой.
• Реструктуризация. Если заёмщик не в состоянии платить по кредиту, то банк может предложить ему облегчённые условия – увеличить общий срок ипотеки (до 30 лет), при этом ежемесячный платёж уменьшается, или оформить ипотечные каникулы, чтобы за несколько месяцев решить свои финансовые проблемы.

Все эти процедуры достаточно хлопотные и практически не влияют на ситуацию, к тому же у заёмщиков не должно быть просрочек.

Позиция банков по валютной ипотеке

Почему банки отказываются пересчитывать валютные ипотеки по льготному курсу?

Кредитный фонд состоит из денег вкладчиков. Если банк согласится на требования валютных заёмщиков и рекомендации государства, то придётся воспользоваться резервными средствами. А для покрытия убытков нужно будет пойти на непопулярные меры – повысить процентные ставки по кредитам или понизить их по вкладам, что крайне невыгодно для клиентов.

Финансисты не намерены нести убытки, поэтому воз и ныне там.

Заключение

Всё, что остаётся заёмщикам, – самостоятельно решать судьбу своей недвижимости. На данный момент решения о выходе из сложного положения просто нет.

За что налоговая служба просит заемщиков рассчитаться

Налоговая нашла выгоду в валютной ипотеке: c заемщиков требуют доплатить за низкую ставку. Несмотря на то, что после девальвации рубля власти обещали помогать таким ипотечникам, ФНС продолжает доначислять им налоги. Это касается валютных заемщиков со ставкой ниже 9%. В последнее время «письма счастья» от налоговой с просьбой доплатить НДФЛ стали приходить ипотечникам чаще. Среди них оказался и обозреватель “Ъ FM” Олег Богданов. Налоговая требует с него порядка 100 тыс. руб. Обоснованно ли это? И есть ли шансы опротестовать такие выплаты? Разбирался Александр Рассохин.

Ипотека год как выплачена, и, кажется, можно забыть о кредитной кабале. По крайней мере, так думал обозреватель “Ъ FM” Олег Богданов. Но вдруг приходит письмо от налоговой: служба требует выплатить почти 100 тыс. руб. по НДФЛ за 2017 год. Но за что? Оказывается, все дело в условиях той самой ипотеки — валютная, 6% годовых. Но вот официальная ставка в Налоговом кодексе по таким кредитам — 9%. И по закону считается, что за счет такой разница Олег Богданов получил материальную выгоду. Впрочем, сам он с такой трактовкой совершенно не согласен: «Я должен оплатить разницу между ставкой по ипотечному кредиту в 6% и 9%, которые указаны по валютным кредитам, в качестве дохода дополнительного по ставке 35%. Оказывается, есть такая норма, и получается немаленькая сумма, которую я якобы получил в качестве прибыли. Хотя на самом деле никакой прибыли я не получил: курс рубля девальвировался в 2 раза, мои выплаты в рублях выросли тоже в 2 раза».

Почему рефинансирование ипотеки через госкорпорацию не дает экономить НДФЛ

Но как получилось, что обозреватель попал в такую ситуацию? Банки не обязаны предупреждать о возможных фискальных последствиях, если, конечно, не хотят сохранить лояльность клиента, говорят налоговые юристы. По сути, статья о материальной выгоде — это юридический рудимент. Появилась она 20 лет назад, как ответ на мошеннические схемы, которые были распространены в 90-х, поясняет партнер компании Taxadviser Дмитрий Костальгин. Например, некоторые россияне получали кредиты под 1% годовых и на эти деньги открывали депозиты. «Поскольку вам такое кредитное плечо предоставлялось с разницей ставок, половина вашей зарплаты шла за счет процентов по депозиту, и законодатель, прикрывая эти схемы, вводил материальную выгоду. Сейчас в основном под эту статью попадают безвинные граждане, которые заключили выгодную сделку, но не в силу того, что они пытались уклониться от уплаты налогов, то есть эта норма штрафует за некую экономию», — пояснил Костальгин.

Нужны ли новые меры по ограничению кредитной нагрузки на россиян

Другой вопрос, та самая злополучная ставка в Налоговом кодексе — 9%. Она необоснованно завышена, и, будь ниже, многим валютным ипотечникам не пришлось бы платить такие суммы в качестве налога, говорит президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «На мой взгляд, сейчас на валютном рынке должно быть 4-5%. Инфляция по иностранным валютам достаточно постоянная величина и составляет 2-3% за год, соответственно, закладывать такое покрытие рисков для ЦБ — это очень много».

Такой случай не единственный. Вот и глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал “Ъ FM”, что тоже попал в такую ситуацию и, кроме того, готов поднять в Госдуме вопрос о том, чтобы освободить граждан от уплаты НДФЛ за низкую ставку кредита.

«Формально Федеральная налоговая служба права, но это не те деньги, которые могли бы реально пополнить бюджет. Думаю, что администрирование в предыдущих случаях стоит недешево, и в то же время это вопрос справедливости. Посмотрев на практику и посоветовавшись с правительством и налоговой службой, мы, вполне возможно, подкорректируем все-таки закон и попробуем распространить эту норму обратным числом, то есть закон будет иметь обратную силу. Я готов инициировать такую дискуссию».

Пока же, судя по всему, Олегу Богданову придется заплатить все налоги, предполагает консультант по рынку кредитования Наталья Россошанская. Впрочем, есть варианты снизить сумму налога, отмечает эксперт:

Но здесь нужно смотреть, если были периоды, когда ставка была равна или превышала 9%, значит, и этого дохода не возникало, то на эти месяцы должен быть сделан перерасчет».

Не так давно закон все же решили изменить. С прошлого года под эту норму подпадают только сотрудники банков. Однако закон не имеет обратной силы и действует в течение трех лет с момента получения той самой выгоды. А потому даже в 2019-м, как видно, можно получить «письмо счастья» от налоговой.

В налоговой службе не смогли оперативно прокомментировать “Ъ FM” взыскание НДФЛ с валютных ипотечников за материальную выгоду.