Что собой представляют ипотечные ценные бумаги
Invest82.ru

Институт финансов

Что собой представляют ипотечные ценные бумаги

Что нужно знать об ипотечных ценных бумагах

Развитие жилищного кредитования в России по-прежнему остается приоритетной задачей правительства. Однако процентные ставки по ипотеке остаются довольно высокими, что снижает доступность жилищных кредитов для населения с уровнем дохода ниже среднего. В связи с этим активизировалось обсуждение применения такого финансового инструмента, как ипотечные ценные бумаги.

Что это такое

Ключевая проблема развития жилищного заимствования заключается в формировании долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением в расширении финансового рынка является совершенствование способов привлечения долгосрочных инвестиций. ИЦБ как раз представляют собой механизм инвестирования средств.

Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, при помощи которых кредитные организации рефинансируют свои вложения в ипотеку.

Например, банк выдает жилищный кредит на 8 миллионов рублей и одновременно выпускает ценную бумагу на аналогичную сумму. Инвестор ее приобретает, возвращая банку его ипотечные вложения. Теперь финансовое учреждение может еще раз выдать заем на такую сумму. А ЦБ банк погашает из тех денег, которые ему возвращает заемщик за ипотеку.

Подобные инструменты широко распространены на западном рынке. Например, популярность ИЦБ обусловлена их обеспечением реальной недвижимостью. Доходность документа зависит от стоимости недвижимости, которая растет ежегодно минимум на несколько процентных пунктов.

Инвестирование в ИЦБ на Западе характеризуется долгосрочным периодом – 10-20 лет. Российские инвесторы отдают предпочтение срокам 3-5 лет. Рынок таких бумаг в РФ еще находится на первоначальной стадии развития и регулируется ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. Для правильного использования данного инструмента на рынке сначала необходимо устранить недочеты в законе «Об ипотеке». Тогда банки смогут опереться на хорошую законодательную базу при выпуске подобных документов.

Функция

Ключевой функцией ипотечных бумаг считается минимизация риска задержки выплат по жилищным кредитам. Банк получает заимствованные деньги за счет инвестирования. Таким образом, долговые обязательства преобразовываются в ценные бумаги с относительно высоким уровнем ликвидности. Такой механизм может быть реализован одним из следующих способов:

  1. Кредитная организация осуществляет выпуск обеспеченных ценных документов.
  2. Инвестор продает долг ипотечному агентству.

Виды ИЦБ

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг тесно взаимосвязаны. Прежде чем рассматривать каждый тип ИЦБ в отдельности, следует выделить общие особенности таких документов:

  1. Основной долг по ЦБ погашается ежемесячно, а не один раз в конце срока.
  2. Размер и количество платежей могут меняться. Это происходит в том случае, если заемщик досрочно закрывает ипотеку.
  3. Высокая стоимость ИЦБ означает их малую обращаемость, то есть низкую ликвидность.
  4. Степень надежности ценных документов велика, так как реально обеспечена недвижимостью.
  5. Доходность зависит от процентной ставки по займу. Из платы за пользование вычитаются расходы на обслуживание кредита, уплату доли управляющему и прочие затраты.
  6. Доходность по ИЦБ выше, чем по банковским вкладам или при инвестировании в государственные ЦБ.

Всего выделяют три типа ипотечных ценных бумаг:

  • Закладная. Это именная ЦБ, дающая право ее владельцу на получение средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная является одной из самых защищенных бумаг в правовом отношении. Несмотря на то что бумага именная, она может передаваться при помощи передаточной надписи. Посредством закладной ускоряется оборот залога.
  • Облигация с ипотечным покрытием. Такая ЦБ выпускается в документарном или бездокументарном формате. Отличительной чертой документа является наличие залога ипотечного покрытия, который и гарантирует исполнение обязательства. Могут быть как именными, так и на предъявителя. Владельцы облигаций могут рассчитывать на фиксированный процент, который стабильно выплачивается. Его величина определяется еще до начала эмиссии.
  • Ипотечный сертификат. Это именная ЦБ, которая характеризуется отсутствием номинальной стоимости. Она удостоверяет право владельца на определенную долю в ипотечном покрытии. В связи с этим Банк России относит такой сертификат к инструментам с повышенным риском. Это обусловлено сложностью оценки залогового обеспечения и низкой ликвидностью самих ЦБ.

Понятие ипотечного покрытия

Под ипотечным покрытием понимается право требования выплаты процентов по кредитным договорам и возврата средств, вложенных в ценную бумагу. При отсутствии возврата применяется наложение взыскания на имущество, обеспечивающее сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.

Для подачи подобных исков существует срок исковой давности. Он ограничен двумя годами. Требования, которые входят в ипотечные покрытия, необходимо подтверждать документально. Покрытие используется в качестве страховки инвесторов от потери вложенных активов.

ИЦБ в России

Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2006 году, несмотря на то что закон, регулирующий их размещение, был принят еще в 2003-м. Именно в 2006 году были размещены первые ИЦБ и проведена первая сделка по секьюритизации.

В настоящий момент этот сегмент находится в стадии развития. Для успешного становления данной рыночной сферы потребуется еще минимум 5-10 лет. Риски для ипотечных облигаций сегодня оцениваются как минимальные. Главный вектор развития направлен на поиск единого подхода к выпуску ценных документов.

Привлекательными аспектами для российских инвесторов являются надежная правовая защита и ликвидность ИЦБ. Одним из эмитентов в РФ выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования. Часть привлеченных средств планируется направить на формирование арендного жилого фонда. Новая волна интереса к этому инструменту не случайна. Потенциал рынка огромен, а его ключевыми преимуществами являются прозрачность, доступность, долгосрочность и надежность.

Как купить

Как и остальные ЦБ, ипотечные облигации приобретаются на фондовом рынке. При этом допускается как самостоятельная покупка, так и приобретение при помощи брокеров или доверительных управляющих.

Обзор ипотечных ценных бумаг: Видео

Ипотечные облигации – что это простыми словами

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

  • выдает кредит на недвижимость;
  • выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
  • после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
  • полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
  • проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России – особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Чиновники хотят разрешить инвестировать в ипотечные облигации с гарантией Дом.РФ пенсионные накопления под управлением Государственной управляющей компании (ГУК) ВЭБ.РФ, средства госкомпаний и госкорпораций, накопления по военной ипотеке, а также отдавать их в репо Федеральному казначейству. Когда ипотечные облигации войдут в список активов, куда госкомпании могут вкладывать средства, они будут конкурировать за место в их портфеле с другими высоконадежными активами, например ОФЗ и корпоративными облигациями с рейтингом ААА.

Все это позволит банкам к 2024 году снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 процентного пункта.

Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам.

Упрощенно такая облигация формируется следующим образом: банк выдает клиентам ипотечные кредиты, которые объединяются в общий пул (ипотечное покрытие), после чего права на получение платежей из этого пула структурируются, и под них выпускается ценная бумага. Таким образом, держатель данной бумаги получает доходность, обеспеченную ипотечными платежами. Эта ценная бумага называется ипотечной облигацией, а процесс перепродажи долга в виде ценных бумаг получил название секьюритизация.

Для банка выпуск ИЦБ позволяет зафиксировать доход, который формируется за счет разницы между получаемой ставкой по ипотеке и выплачиваемым купоном по облигации. При этом вырученные от продажи облигаций деньги могут быть снова использованы для выдачи новых кредитов. Таким образом, кредитная организация может увеличить оборачиваемость активов и повысить уровень прибыли.

Читать еще:  Как отследить, куда ушли средства с Яндекс.Денег

Для инвестора ипотечная облигация представляет долгосрочный инструмент для вложения средств, надежность которого обеспечена недвижимостью. Даже если заемщик перестанет платить ипотеку, банк может реализовать его квартиру на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами. При этом доходность по таким бумагам, как правило, несколько выше, чем по выпускам с сопоставимым кредитным качеством.

Минусом для инвестора является неопределенность будущих потоков платежей по облигации. Заемщики могут досрочно гасить свою задолженность по ипотеке, что приведет к незапланированному досрочному погашению части номинала ценной бумаги (амортизации). Таким образом, инвестор подвергается риску реинвестирования амортизированной суммы. Это может привести к росту транзакционных издержек, а также уменьшению доходности в случае снижения процентных ставок.

Виды ипотечных облигаций

Ипотечные облигации могут быть однотраншевыми (агентские) и многотраншевыми. В отдельную категорию можно выделить балансовые ИЦБ.

Однотраншевые ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. Классическая схема размещения ипотечных облигаций.

Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Бумаги этого вида часто выпускаются в виде нескольких траншей, как правило старшего и младшего. Владельцы старшего транша имеют приоритетное право на получение выплат по сравнению с держателями младших траншей. Это значит, что чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. В случае убытков (дефолтов по ипотечным кредитам) в первую очередь страдают держатели младших траншей.

Балансовые ИЦБ — обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены пулом ипотечных кредитов. При этом ипотечные кредиты остаются на балансе банка, а инвестору стоит учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.

На рынке также существует ипотечный сертификат участия, который не стоит путать с ипотечной облигацией. Этот инструмент похож по сути на пай в ПИФе с тем отличием, что управляющая компания управляет не портфелем ценных бумаг, а портфелем выданных ипотечных кредитов. Получив предложение вложить средства в ипотечный сертификат участия, инвестору следует понимать, что это другой инструмент со своими особенностями.

Ипотечные облигации в России

Несмотря на то, что впервые ипотечные облигации появились в РФ 16 лет назад, российский рынок ИЦБ до сих пор находится в стадии становления. Это связано как с несовершенством регулирования и рыночной инфраструктуры, так и с осторожным отношением инвесторов к специфическому инструменту.

В последние годы рынок ИЦБ значительно ускорил рост, главным образом, за счет выпусков государственного банка ДОМ.РФ (прежде АИЖК —Агентство ипотечного жилищного кредитования). По состоянию на 31.12.2019 г. в обращении (не погашены) находятся 137 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму 555,7 млрд руб., из которых 436 млрд руб. (78,5%) — с поручительством ДОМ.РФ. Весь объем первичного размещения в 2019 г. был представлен выпусками ипотечных облигаций, секъюритизированных ДОМ.РФ.

Дочернее подразделение банка ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (ИА ДОМ.РФ) является крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Компания приобретает у коммерческих банков (банков-оригинаторов) права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Выпущенные облигации банки могут как оставить на своем балансе, так и продать сторонним инвесторам.

Поручителем по ценным бумагам выступает материнская компания АО «ДОМ.РФ», 100% которой принадлежит государству через Росимущество. Это позволяет рассматривать данные облигации в качестве высоконадежных квазигосударственных бумаг. При этом премия по доходности к сопоставимым ОФЗ в среднем составляет 1,1–1,3%.

По выпускам облигаций ИА ДОМ.РФ, представленным на Московской бирже, действуют маркетмейкеры, поддерживающие более-менее приемлемый размер спреда. Это позволяет даже при невысокой ликвидности рассмотреть данные бумаги к покупке частным инвесторам.

Ипотечные бумаги других эмитентов из-за низкой ликвидности пока практически не доступны для частных инвесторов на Московской бирже. Кроме того, если бумаги ДОМ.РФ достаточно стандартизованы, то среди других выпусков встречаются сложные структурированные инструменты, для оценки которых требуется достаточная квалификация.

Поэтому знакомство с рынком ипотечных облигаций можно начинать с выпусков ДОМ.РФ. Список всех выпусков ИА ДОМ.РФ можно увидеть на соответствующей странице официального сайта. На этом же сайте можно найти эмиссионные документы и другую информацию об ипотечных облигациях.

Купон по российским ИЦБ в большинстве случаев выплачивается на ежеквартальной основе. При этом график купонных выплат и амортизации можно отслеживать на специальных ресурсах: например, rusbonds.ru или cbonds.ru.

Срок до погашения по ИЦБ достаточно долгий, что обусловлено длительностью среднего ипотечного кредита. В то же время фактическое погашение ИЦБ обычно происходит раньше за счет досрочного гашения кредитов.

Для оценки дюрации по ИЦБ аналитики часто используют показатель коэффициента досрочных погашений ипотечных кредитов (Conditional Prepayment Rate, CPR). Чем выше коэффициент для конкретного выпуска, тем короче ожидаемая дюрация.

Обычно в условиях снижения ставок по кредитам CPR растет, так как заемщики рефинансируют уже полученные кредиты по более дешевым ставкам. И наоборот, в условиях роста ипотечных ставок CPR может снижаться.

Другим специфическим показателем является скорость выхода закладных в дефолт (Constant Default Rate, CDR) — отношение суммы основной задолженности по закладным, ставшими дефолтными в течение года, к общей сумме задолженности на начало периода. По облигациям ИА ДОМ.РФ ипотечный агент принимает на себя обязательство выкупа просроченных кредитов.

На основании CPR, CDR аналитиками рассчитываются прогнозируемые денежные потоки по амортизации номинала. Учитывая сложности расчета, проще всего оценить доходность и справедливую цену облигации, используя специализированные инструменты. На сайте ИА ДОМ.РФ есть специальный калькулятор ИЦБ, который позволяет инвесторам оценить ожидаемую доходность интересующих выпусков. Также ожидаемая доходность для некоторых выпусков рассчитывается на сайте Московской биржи, где можно увидеть полный список допущенных к торгам ипотечных облигаций.

Ипотечные облигации в РФ представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке. С учетом темпов роста рынка можно предположить, что на горизонте ближайших лет существенно вырастут количество ИЦБ и их ликвидность. Это может поставить рассматриваемые инструменты на один уровень по привлекательности с муниципальными и, возможно, даже корпоративными выпусками.

БКС Брокер

пополни брокерский счёт без комиссии

  • С карты любого банка
  • Прямо на сайте
  • Без комиссии

Последние новости

Рекомендованные новости

Как быстро закроется дивидендный гэп в Газпром нефти

Итоги торгов. Сохранили лидирующую динамику, несмотря на предстоящий перерыв в торгах

TCS Group:+20% за семь дней. Бумаги локально перегреты

Путин предложил повысить НДФЛ на доходы свыше 5 млн рублей в год

Новая бизнес-модель для танкерного флота

Видео. Top Picks на российском и американском рынках акций

Адрес для вопросов и предложений по сайту: website4@bcs.ru

Copyright © 2008–2020. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Читать еще:  Новая купюра 100 рублей с Крымом: фото

Что такое ипотечные облигации: объяснение простыми словами на понятном языке

20 сентября 2019

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (Закон об ИЦБ), исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия.

Законом об ИЦБ предусмотрено, что в ипотечное покрытие могут входить денежные средства, недвижимое имущество (только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом при обращении на него взыскания), ипотечные сертификаты участия (ИСУ) и государственные ценные бумаги.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием.

Специализированный депозитарий также осуществляет контроль контролирует за соблюдением эмитентом требований Закона об ИЦБ, Закона о РЦБ, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и условий эмиссии, установленных решением о выпуске таких облигаций.

Имущество, входящее в ипотечное покрытие, учитывается в реестре ипотечного покрытия, состав которого на дату государственной регистрации выпуска ИЦБ, а также на последний рабочий день каждого месяца публикуется на сайте эмитента в сети Интернет. В реестре ипотечного покрытия содержится следующая информация об обеспеченных ипотекой требованиях:

  • сведения об обязательстве (основная сумма долга, процентная ставка, дата заключения договора, срок исполнения обязательства, сведения о просрочках, степень исполнения обязательства и иные сведения);
  • сведения о недвижимом имуществе (тип и назначение имущества, адрес нахождения с точностью до поселения, площадь, рыночная стоимость и дата ее определения);
  • сведения об ипотеке (дата и номер государственной регистрации ипотеки, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки).
  • Наличие ипотечного покрытия (обеспечение), использование компании специального назначения (ипотечного агента) для обособления активов, а также различных форм кредитного усиления (субординация, поручительство, резервные фонды и прочие) позволяют относить ИЦБ к категории высоконадежных ценных бумаг;
  • Выплаты по ИЦБ осуществляются на периодической основе (чаще всего ежеквартально) и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;
  • Размер процентного дохода по ИЦБ определяется в соответствии с решением о выпуске облигаций и формируется из процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие облигаций;
  • Частичное погашение номинала облигаций определяется объемом платежей, поступивших в счет погашения основного долга по закладным, составляющим ипотечное покрытие (плановое и досрочное погашение основного долга заемщиками, а также выкуп дефолтных ипотечных кредитов, если он предусмотрен условиями эмиссии);
  • В связи с досрочными (сверхплановыми) погашениями ипотечных кредитов, а также наличием встроенного опциона clean-up (права эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить), фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций.
Читать еще:  Когда происходит передача денег при продаже квартиры

Ипотечные агенты ограничены в своей деятельности и могут только приобретать обеспеченные ипотекой или залогом прав требования участника долевого строительства требования, а также осуществлять эмиссию ИЦБ.

Ипотечные агенты не имеют штата сотрудников и не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами для них действует особый режим банкротства – ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы и направляется исключительно на погашение требований владельцев облигаций. Функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) выполняет управляющая организация, а все иные функции, которые требуется осуществлять для обеспечения деятельности ипотечного агента, выполняют привлеченные компании. Надзор за деятельностью ипотечных агентов осуществляет Банк России.

Использование компании специального назначения (ипотечного агента) позволяет обеспечить максимальную защиту интересов инвесторов ИЦБ.

Типы ипотечных ценных бумаг

облигации с ипотечным покрытием, по которым одно ипотечное покрытие обеспечивает только один выпуск таких ценных бумаг. Дополнительное кредитное усиление обеспечивается солидарным поручительством АО “ДОМ.РФ”. Механизм выпуска ИЦБ ДОМ.РФ также предполагает выкуп АО “ДОМ.РФ” всех закладных с просрочкой 90+ из ипотечного покрытия по номинальной стоимости. Эмитентом является ООО “ДОМ.РФ Ипотечный агент” (см. информацию на сайте ицб.дом.рф).

ипотечные ценные бумаги, эмитированные компаниями специального назначения (ипотечными агентами), при выпуске которых кредитный риск распределяется между двумя и более рисковыми позициями, имеющими различную очередность исполнения обязательств (два и более выпусков (траншей) облигаций или иных форм кредитных обязательств, обеспеченных одним ипотечным покрытием). Помимо субординации структурированные ИЦБ могут иметь различные формы кредитного усиления: поручительство третьей стороны, кредит, кредитная линия, резервный фонд и прочее.

ипотечные ценные бумаги, эмитентами которых выступают кредитные организации. Кредитный риск по таким ценным бумагам связан не только с ипотечными кредитами, которые обеспечивают выплаты по ИЦБ, но и с кредитными рисками самой кредитной организации.

Закон об ИЦБ – Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.

Закон о РЦБ – Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг”.

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Закон о ЕИРЖС – Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Порядок определения банками величины кредитного риска по сделкам секьюритизации – Положение Банка России от 04.07.2018 № 647-П “Об определении банками величины кредитного риска по сделкам, результатом которых является привлечение денежных средств посредством выпуска долговых ценных бумаг, исполнение обязательств по каждой из которых обеспечивается полностью или частично поступлениями денежных средств от активов, переданных в обеспечение”.

Порядок определения риск-веса по вложениям в ИЦБ при расчете обязательных нормативов кредитными организациями – Инструкция Банка России от 28.06.2017 N 180-И “Об обязательных нормативах банков”. Разъяснения Банка России о порядке включения ИЦБ ДОМ.РФ в расчет величины рыночного риска в соответствии с Положением Банка России от 03.12.2015 № 511-П “О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска”.

Ипотечные ценные бумаги, допущенные к торгам на Московской Бирже:

Уважаемые посетители сайта, чтобы отправить свое предложение или задать вопрос, используйте форму обратной связи.

Мы ценим Ваше мнение и обязательно рассмотрим Ваши вопросы и в случаях, когда это возможно, подтвердим получение Письма и предоставим письменный ответ.

В случае наличия обоснованных и существенных претензий, Биржа совместно с Экспертными Советами примет меры по разработке и реализации соответствующих изменений.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг.

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная цб, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ.

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector