Как оформляется залог

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”. Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Как оформить залог по займу?

Короткий ответ : заключить отдельный договор залога, а в случае крупной сделки обязательно консультироваться с юристом, потому что законодательство о залоге намного сложнее и нелогичнее, чем кажется.

Вы решились дать деньги в долг, составили договор займа и договорились с должником о процентах. Но как обеспечить выполнение обязательств должника? Самый надёжный способ гарантировать возврат займа – получить что-то от должника в залог. Теоретически, залогом может быть что угодно: недвижимость, автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе, даже любые бытовые вещи – от ювелирки и электроники до одежды и мебели. На практике, обычно в залог дают недвижимость, автомобили или ценные вещи. Кстати, стороной договора залога (залогодателем) может быть и не сам заёмщик, а кто-то, кто готов гарантировать его обязательства перед вами своим имуществом. Тогда получится, что договор займа вы заключили с одним человеком, а договор залога – с другим. Это нормально, хотя и усложняет сделку.

Ипотека (залог недвижимости) тоже возможна при обычном частном займе. Причём предметом залога может быть не только, скажем, квартира или частный дом, но и торговая и производственная недвижимость, принадлежащая заёмщику как частному лицу. Ипотека имеет массу собственных тонкостей, которые осветить в одной короткой заметке просто невозможно, поэтому я их касаться не буду. Кроме того, передача в залог недвижимости означает, что в долг были даны большие деньги, а в этом случае ориентироваться на статьи в интернете не стоит – такие сделки должны сопровождаться грамотным юристом. Не экономьте на мелочах: когда заключаете значимые для вас договоры, заложите заранее в сумму сделки несколько процентов, которые пойдут на соблюдение юридической чистоты операции.

В отличие от договора займа, договор залога обязательно должен быть заключён в письменной форме, иначе он не будет признан судом. Если заёмщик без договора просто передаст вам ценную вещь «в залог по займу», то он будет иметь право забрать её у вас безо всяких условий, а если не захотите отдавать – обвинит вас в незаконном присвоении имущества. Поэтому будьте внимательны: без правильно составленного договора залога не бывает.

Сам по себе договор залога – практически стандартная бумага, образцы для его составления вы легко найдёте в интернете в больших количествах. Естественно, к этим образцам тоже надо относиться с осторожностью и убедиться, что в вашем финальном тексте договора есть следующие пункты:

– подробное описание сторон договора (ФИО, паспортные данные, адреса проживания);
– ссылка на договор займа с указанием сторон, даты его заключения, суммы и других подробностей. Технически, вы можете сослаться и на устный договор займа (тогда договор залога будет лишним подтверждением существования договора займа), но это как-то странно. Если уж дело зашло настолько далеко, что вы оформляете залог, то лучше заключить и договор займа в письменной форме;
– подробное описание предмета залога. Не просто «автомобиль Жигули», а конкретную марку, цвет, VIN, номера двигателя и кузова и пр. Чем подробнее, тем лучше. Аналогично с «бытовыми» предметами – телевизорами, ноутбуками и т.п. Предмет, переданный в залог, должен быть описан в договоре так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать при необходимости. Если у предмета есть какие-то индивидуальные особенности (царапины, сколы, пятна и т.п.) – опишите и их, лишним не будет;
– оценка предмета залога. Оценка залога производится сторонами соглашения, то есть вами и заёмщиком – как договоритесь, такая цена и будет указана в договоре. Очевидно, что стоимость залога должна быть не ниже полной суммы долга и процентов (а желательно – выше), но в конечном итоге это ваше дело, вы можете принять в залог и вещь, лишь частично покрывающую возможные убытки;
– условия реализации прав залогодержателя (то есть вас). Проще говоря, описание того, что будет, если заёмщик не вернёт деньги. Этот пункт желательно согласовать с юристом, занимающимся вопросами реализации заложенного имущества – получить своё не всегда просто.

Обратите внимание: залог – это средство обеспечения интересов займодавца в законном размере. Это значит, что если заёмщик частично отдал вам долг и проценты, то вы можете претендовать только на остаток средств (включая проценты и пени), но не на весь залог. Залог придётся продать, положенные деньги забрать себе, а остаток вернуть заёмщику (за вычетом расходов на продажу, передачу прав собственности и пр.). Впрочем, этот момент в Гражданском Кодексе даётся с оговоркой «если иное не предусмотрено договором». Тут нужен разумный подход: ваш должник, у которого вы по договору за не выплаченный вовремя остаток долга в 3 тыс. рублей забрали автомобиль, может подать заявление в суд о признании соответствующего условия договора «кабальным». Всё-таки не стоит забывать, что ваша цель при заключении договора залога – не ограбить заёмщика, а обеспечить свои интересы (возврат долга с положенными процентами).

Вопрос физической передачи заложенного имущества решается опять же договором, но если этого пункта в договоре нет, то «по умолчанию» имущество остаётся у залогодателя – владельца машины, золотого кольца или телевизора. Недвижимость и «товары в обороте» на время действия договора всегда остаются у владельца. С хранением связан ещё один интересный момент. Если имущество находится у залогодержателя (у вас) и хранится плохо (заложенная машина стоит на улице не запертая и без сигнализации), то залогодатель (ваш должник) имеет право его забрать на хранение себе. Если вы храните заложенное имущество должника у себя и оно повредилось или было полностью уничтожено по вашей вине, то должник имеет право зачесть стоимость повреждения или (соответственно) всей вещи в счёт своего долга.

Залог сохраняет силу даже при переходе права собственности на заложенное имущество. Проще говоря, если вы получили в залог по займу чей-то автомобиль, а хозяин машины её продал, вы можете потребовать у нового хозяина исполнения ваших прав. Новый владелец машины обязан их исполнить, а сам может судиться со старым владельцем. Как они решат этот вопрос между собой – их дело, к вам это не имеет отношения.

Важно! Данный текст не является юридической консультацией. Его цель – ознакомить читателя с общими принципами и некоторыми особенностями заключения договора залога, на которые стоит обратить внимание при его составлении. При минимально серьёзных сделках, связанных с залогом, вам лучше проконсультироваться у грамотного и опытного юриста.

PS Если у вас есть вопросы по личным финансам, инвестициям и банковской деятельности, задавайте в комментариях. Я постараюсь на них ответить максимально подробно и понятно.

Оформление залога при покупке недвижимости

Покупка недвижимости связана с передачей крупной суммы средств. Для защиты прав и интересов каждой из сторон сделку проводят с использованием залога. Чтобы избежать переплаты за кредит и вернуть залоговое имущество после выплаты долга, необходимо правильно заполнить документы по залогу.

Что собой представляет залог

Залог гарантирует, что средства, предоставленные банком на жилье, будут возвращены в указанный срок. В качестве залога можно предоставить недвижимость (земля, дом, квартира, в том числе и та, которая приобретается в кредит), а также иное ценное имущество – транспортные средства, акции, драгоценности, малый бизнес. Размер залога может как полностью, так и частично покрывать заем. Все зависит от требований банка или частного инвестора.

Отличия ипотеки от кредита под залог недвижимости: при залоге возможно нецелевое использование средств, при этом жилье остается в собственности заемщика, а ипотека – это всегда целевой заем.

Если залогодатель (заемщик) не будет платить по кредиту, залогодержатель (банк или частный инвестор) имеет право потребовать оплаты задолженности в судебном порядке. В этом случае имущество, находящееся в залоге, будет передано в собственность банку. Залог оформляют во множестве ситуаций, например:

• при покупке недвижимости (при жилищном кредите или ипотеке);
• при оформлении займов на крупные суммы;
• при кредитовании юридических лиц.

Факт: люди, которые не разбираются в юридических терминах, путают залог и задаток. Разница состоит в том, что залог возвращают в полном объеме после выполнения обязанностей по договору. Задаток не возвращают, поскольку он представляет собой частичную сумму от стоимости жилья.

Виды залога

Различают два вида залога – с полным или частичным ограничением. В первом случае заемщик не может проводить с залоговым имуществом никаких сделок (продавать, менять, дарить и так далее) или пользоваться им до выплаты кредита. Любые сделки придется согласовывать с залогодержателем.

Во втором случае заемщик продолжает пользоваться имуществом, переданным в залог. Это актуально для ипотеки, когда в качества залога идет приобретаемая в кредит квартира. Однако любые сделки по продаже, обмену, дарению, залогу все равно нужно согласовывать с кредитором.

Список документов

Чтобы грамотно оформить договор по залогу недвижимости документов соберите следующие документы:

• паспорт;
• документы на имущество, предоставляемое в залог – свидетельства из БТИ, чеки, квитанции и так далее;
• письменное согласие совладельцев, заверенное у нотариуса. Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, то понадобится получить согласие в государственных структурах, у опекунов или попечителей.

После этого можно заключать договор.

Как правильно оформить залог: советы по каждому из этапов сделки

1. Оценка. Имущество, предоставляемое в залог, должно пройти оценку стоимости. Банки могут предложить собственную оценку, однако заемщик имеет право привлечь независимого эксперта. Важно, чтобы у него было соответствующее разрешение на оказание услуг.
2. Оформление документов. Необходимо грамотно оформить документы. В зависимости от сделки это может быть договор, расписка и закладная, которая предоставляет право на выдачу кредитных средств. Последняя нужна только при оформлении ипотеки. В договоре должны быть указаны данные сторон (ФИО залогодателя, информация о банке либо ФИО частного инвестора, реквизиты), их права и обязанности, ответственность при невыполнении обязательств, срок. Кто будет пользоваться залоговым имуществом во время действия договора. Также в договор должна входить подробная информация о залоговом имуществе и недвижимости, приобретаемой в кредит. Размер, вид, сумма, месторасположение и так далее. Должно быть четкое описание залогового имущества, иначе документ не будет иметь юридической силы. Не лишним будет указать о возможности замены залогового имущества при необходимости.
3. Оформление расписки. Она поможет документально зафиксировать факт передачи залогового имущества для подтверждения кредитной сделки. Расписку рекомендуется оформлять при использовании наличных. Если переводить деньги через банк, то документ не понадобится. Чаще всего расписку используют в сделках между физическими лицами, например, заемщиком и частным инвестором.
4. Регистрация договора в Росреестре. Этот этап касается сделок по ипотечному кредитованию с залогом. Для этого понадобится написать заявление, оплатить госпошлину и подать договор в указанный срок.
5. Страховка имущества, переданного в залог. Это позволит минимизировать финансовые риски, если имущество будет повреждено или утрачено.

Прекращение договора: как вернуть залог

Возвращение залога возможно, если заемщик полностью выплатил кредит. Также его можно вернуть в том случае, если есть риск утраты или порчи залогового имущества. Это условие должно быть указано в договоре.

Договор залога может потерять юридическую силу, если залоговое имущество обесценится (например, ценные бумаги). В этом случае заемщику придется заменить его на равноценное.

Если покупатель передумал покупать квартиру через какое-то время после получения средств, ему нужно написать заявление на расторжение договора. При возникновении конфликтных ситуаций с залогодержателем придется действовать через суд.

Как оформить залог недвижимости? Процедура оформления

К заключению договора залога нередко прибегают тогда, когда необходимо обеспечить выполнение обязательств, предусмотренных договором одной стороной по отношению к другой стороне.

Как правило, предметом залога выступает недвижимость, транспортные средства или другие ценные вещи. Это достаточно важный документ, поэтому при его заключении необходимо обратить внимание на множество нюансов, которые могут повлечь за собой его недействительность или другие последствия.

Какие документы потребуются?

Чтобы оформить договор залога, Вам потребуются следующие документы: паспорт, документы на недвижимое имущество, которое будет оформлено в залог, письменное согласие сособственников, сам договор залога.

Согласие родственников, сособственников и других заинтересованных лиц необходимо нотариально заверить. Кроме того, если в числе собственников есть лица, ограниченно дееспособные, недееспособные, несовершеннолетние, то для оформления договора понадобится согласие опекунов, попечителей, либо соответствующих государственных органов.

На имущество следует предъявить соответствующие право устанавливающие документы, свидетельство о собственности, документ – его основание, техническую документацию из БТИ.

Лучше всего, если договор составит специалист, который разбирается в тонкостях таких договоров. Однако, сделать это можно и самостоятельно, придерживаясь следующих правил:

• Во-первых, в договоре нужно прописать все характеристики имущества, которое Вы закладываете, чтобы можно было определенно установить какое именно имущество является предметом залога. При отсутствии четкого описания документ не будет иметь никакой юридической силы.
• Во-вторых, чтобы правильно составить договор, предмет залога необходимо сначала оценить. Законодательство не содержит каких-либо указаний на то, как проводится оценка, Вы можете воспользоваться услугами экспертов, оценщиков либо же установить стоимость имущества по соглашению сторон. Чаще всего стороны прибегают к последней возможности.

Чтобы правильно оформить залог на недвижимость, договор необходимо зарегистрировать. Для этого, составляется соответствующее заявление в Росреестр.

Существует два вида залога:

1. В первом случае Вы существенно ограничены в правах и не можете совершать никаких сделок с имуществом или пользоваться им до полного погашения долга.
2. Во втором случае Вы имеете право во время возвращения долга пользоваться имуществом по прямому назначению. Например, такая ситуация возникает, когда квартира находится в залоге у банка. Чаще всего применяется именно второй вид.

Таким образом, не забывайте о том, что тогда когда Ваше имущество находится в залоге, Вы не можете его продать, обменять на что-либо, подарить и совершать другие сделки. В некоторых случаях это возможно только с согласия залогодержателя.

Прекращение договора

Договор залога обязательно должен предусматривать условия, по которым прекращается его действие. Такими основаниями могут быть полное прекращение обязательств, которые были оговорены между сторонами в договоре залога. Кроме того, договор может быть прекращен, если кредитор не выполняет свои обязательства перед должником и если его действия создают какую-либо угрозу заложенному имуществу.

Возможна также ситуация, когда предмет залога теряет свою ценность или полностью обесценивается. В этой ситуации в обязанности должника входит необходимость восстановить заложенное имущество или заменить его равноценным.

При этом, в договор вносятся соответствующие поправки. Если же залог обесценился, а замену ему найти невозможно, то договор между сторонами прекращается.

Как оформить залог при покупке квартиры или вернуть его

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Человек, приобретающий недвижимое имущество в виде квартиры, может столкнуться в связи с этим с различными непредусмотренными затруднениями. Например, с необходимостью залога.
О том, что такое соглашение о залоге при покупке квартиры или другой недвижимости, как оформить договор о залоге должным образом, какой залог оставляют в таких случаях, читайте в этой статье.

Что такое залог за квартиру

При осуществлении сделки купли-продажи квартиры особое внимание уделяется оформлению залога. Залоговые обязательства обеспечивают гарантии выполнения условий договора для продавца недвижимого имущества.

В качестве залога может выступать как определенная сумма денег, так и другой вид обременения. Это может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги или иные вещи, стоимость которых удовлетворяет оговоренной сумме.

Залог или задаток при покупке квартиры — в чем разница

Люди, не разбирающиеся в юридической терминологии, часто путают понятия «залог» и «задаток». Вроде бы похоже звучит. Но в действительности это совершенно разные вещи. И неправильно применённое понятие в договоре купли-продажи может привести к неприятным последствиям.

Самое простое объяснение отличия залога от задатка состоит в том, что залог возвращается в полном объеме при выполнении договоренностей, а задаток не возвращается. К сумме задатка покупатель доплачивает необходимые по договору деньги. То есть задаток является частью стоимости приобретаемой квартиры, при условии исполнения сторонами сделки взаимных обязательств.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Согласно Гражданскому Кодексу РФ документ о залоге не предполагает регистрации у нотариуса, кроме случаев, когда это требуется в соответствии с договором, по которому должны выполняться обязательства.

Договор залога (его еще называют соглашением), не сложно оформить, руководствуясь ниже приведенными правилами.

• В первую очередь, нужно прописать, кого определяют залогодателем, а кого – залогодержателем, то есть сторонами данного договора.
• Затем следует указать реквизиты и назначение основного договора, по которому обеспечивается выполнение договорённостей.
• Следующий обязательный пункт – это предмет залога и его основные характеристики.
• Потом нужно разъяснить права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Определить, у кого остаётся предмет залога и можно ли им пользоваться, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто обеспечивает сохранность этого предмета и несёт ответственность за его порчу либо потерю.
• В конце необходимо утвердить период действия документа и условия, при котором договор можно расторгнуть или изменить.

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, в частности, квартиры, нужно грамотно составить договор, в котором будут прописаны все нюансы по части выполнения обязательств для возврата залога обратно.

Распространённые примеры, когда возникает необходимость в оформлении залога:

• Если бывший владелец на момент совершения сделки купли-продажи ещё не выписался из квартиры. Залог гарантирует исполнение этого обязательства.
• Если в продающейся квартире временно остаются какие-то вещи. Договор залога обеспечивает сохранность данного имущества, либо денежную компенсацию в случае порчи или утери этих вещей.
• Если у предыдущего собственника квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то он обязан рассчитаться по ним в течение оговорённого срока. Иначе сумма долга будет затребована в судебном порядке в соответствии с условиями, прописанными в соглашении.

Прежде чем заключать договор залога при продаже квартиры, стоит просмотреть его образец.

Сумма

Если залог при покупке квартиры определяется в денежном выражении, он может быть реальным, либо условным.

Когда стороны приходят к соглашению об условном залоге, это подробно прописывается в договоре. К примеру, если дело в оплате жилищно-коммунальных услуг, то после продажи квартиры бывший собственник обязан ликвидировать все долги. В ином случае новый владелец может обратиться в суд и оформить все судебные издержки за счёт предыдущего владельца в соответствии с условиями соглашения.

В любом случае, сумма залога при покупке квартиры определяется сторонами договора в зависимости от условий обеспечения залоговых обязательств.

Договор задатка при покупке квартиры, образец

Договор задатка при покупке квартиры чаще всего составляется, когда есть какие-либо причины для отсрочки заключения сделки купли-продажи.

Это могут быть проблемы с оформлением документов, неоплаченные коммунальные платежи или иные временные препятствия со стороны продавца или покупателя. Задатком обычно служит денежный взнос в оговорённом сторонами размере. Эта сумма является гарантией того, что продавец не найдёт за время отсрочки сделки других покупателей, а покупатель, в свою очередь, не передумает приобретать данную квартиру. В дальнейшем, при осуществлении купли-продажи квартиры сумма задатка включается в стоимость жилья.

Договор о задатке по сделке с недвижимостью регулируется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

При несоблюдении продавцом обязательств по заключённому соглашению, то есть если продавец отказывается продать квартиру этому покупателю, задаток возвращается ему в двойном размере. При отказе уже со стороны покупателя приобретать рассматриваемую квартиру, задаток в полном размере остаётся у продавца.

⇒ Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать по ссылке: договор задатка за продаваемую квартиру.

Возврат залога при покупке квартиры

При условии выполнения всех обязательств по договору о залоге и той и другой стороной, а также по истечению указанного срока, осуществляется возврат залога первоначальному владельцу, то есть залогодателю.

Чтобы покупателю, передумавшему приобретать квартиру, получить залог обратно, нужно составить письменное заявление о расторжении договора залога и передать его нотариусу, либо действовать через суд.

Это в том случае, если не получилось просто согласовать этот вопрос с продавцом квартиры, но суд при таком развитии событий все равно может встать на сторону продавца, и тогда вернуть деньги не получится.

Договор залога при покупке недвижимости – это не самый необходимый документ. Но в такой ситуации, когда одна из сторон предлагает его заключить, чтобы обезопасить сделку, а другая сторона отказывается, есть основания призадуматься. Может быть, у другой стороны есть что скрывать, а поэтому стоит ли иметь дело с такими людьми и рисковать в таком важном деле, как покупка или продажа квартиры, решает каждый сам для себя.

Как оформляется залог

Автор: Хагажеева Радима, риск-менеджер ООО “Риск-Консалт”

В данной статье рассматриваются особенности процедуры оформления в залог таких видов имущества как недвижимость и транспортные средства.

После согласования кредита в банке под залог недвижимости одновременно с кредитной документацией оформляется договор залога. Предметом договора залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом, а также ценные бумаги (ст.336 ГК). Предметы залога должны находиться в полном хозяйственном ведении заемщика, должны иметь денежную оценку и быть ликвидны.

Внимание!
Изменение состава залога после решения кредитного комитета запрещено. При изменении состава залога в период кредитования составляется дополнительное соглашение, в котором определяются новое заложенное имущество и адрес его хранения, и только с согласия банка.

Договор залога составляется банком в четырех экземплярах, один из которых передается нотариусу, второй залогодателю, третий банку, четвертый в регистрирующие органы.

Договор залога в любом случае должен содержать следующие пункты:

1. описание предмета залога;
2. оценку предмета залога;
3. размер и срок исполнения обязательств;
4. сведения о залогодателе и залогодержателе;
5. возможность использования объектов залога.

Право залога возникает после передачи имущества залогодержателю или после регистрации договора. Прекращение залога наступает в момент окончания обеспеченного залогом обязательства или в случае нарушения залогодержателем условий по сохранению предмета залога.

Оформление залога недвижимого имущества

1. Согласно пунктам 2, 4 ст. 339 ГК, договоры залога в обязательном порядке должны составляться в письменной форме; несоблюдение данного пункта может повлечь недействительность договора о залоге.

2. Кроме письменной формы, договор на кредит под залог квартиры должны быть нотариально удостоверены.

Документы, которые необходимы нотариусу для оформления договора:

• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и/или землю;
• Свидетельства о государственной регистрации права и кадастровые паспорта;
• Выписки из ЕГРП на каждый объект недвижимости не позднее 30 дней выпуска;
• Отчет об оценке объектов недвижимости;
• Копия кредитного договора;
• Правоустанавливающие документы по залогодателю.

Внимание!
Обращаем Ваше внимание, что при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на арендованной земле, необходимо составить нотариально удостоверенный договор залога прав аренды на земельный участок.

Пример на практике: объектом залога недвижимого имущества рассматривался находящийся в собственности газопровод высокого давления, располагающийся под арендованной землей сельскохозяйственного назначения, и газораспределительная станция, находящаяся в собственности юридического лица и располагающаяся на собственном земельном участке. Вопрос возник с газопроводом высокого давления – нужно ли делать залог прав аренды на земельный участок муниципального образования? Ответ на данный вопрос неоднозначный, однако, регистрирующий орган ФРС заверил, что газопровод высокого давления располагается под землей и не имеет никакой связи с земельным участком, поэтому заключать договор залога прав аренды не нужно.

3. После составления договора залога необходима регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, следует обратить внимание на совпадение присвоенного государственного учетного номера (кадастровый, инвентарный или условный номер) прописанного в свидетельстве на собственность здания или земельного участка и в кадастровом паспорте на объект. В случае если данные номера различаются по причине внесения изменений, следует определить, какие сведения являются ошибочными. Это можно сделать, написав в свободной форме заявление в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой предоставить информацию о присвоенном кадастровом номере.

Если неверные сведения отображены в свидетельстве, то необходимо обратиться в ФРС с точным кадастровым номером здания или земельного участка с требованием внесения изменений.

Если ошибочные сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, то поправки вносятся территориальным отделеним ФГУ или Кадастровой палатой.

Если изменению подлежит номер в кадастровом паспорте на жилые или нежилые помещения, то необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ.

Порядок регистрации договора ипотеки и залога урегулирован нормами Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

4. Всё оформляемое в залог имущество должно быть застраховано в аккредитованной банком страховой компании.

Оформление залога транспортных средств и самоходной техники

Согласно правилам регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора, в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества.

Все условия залога, данные о машинах, залогодателе и залогодержателе вносятся в реестр регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора. В книге регистрации транспортных средств проставляется отметка о наличии обременения.

При регистрации залога залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога машины. Данное свидетельство необходимо передать в банк вместе с оригиналом договора залога и с отметкой органов Гостехнадзора.