Кто такой брокер по недвижимости
Invest82.ru

Институт финансов

Кто такой брокер по недвижимости

Routes to finance

Обучение агентов по коммерческой недвижимости (Июнь 2020).

Вопрос: В чем разница между брокером недвижимости и агентом?

Читатель спрашивает: «В чем разница между брокером недвижимости и агентом? Мы работаем с брокерской ассоциацией, и мы не знаем, какой тип агента она есть, и что означает агент брокера Является ли она агентом по операциям с недвижимостью или маклером по недвижимости? »

Ответ: Существует так много типов агентов по недвижимости, которые даже агенты иногда путают.

Чтобы выделиться в толпе, некоторые агенты добавляют названия после их имен. Они могут быть консультантом, консультантом по недвижимости, продавцом или REALTOR®, но все они имеют лицензию на продажу недвижимости. Брокеры по недвижимости могут работать как агенты, но агенты не могут работать в качестве брокера недвижимости без лицензии брокера.

Агенты, которые дают советы по недвижимости, должны иметь лицензию на недвижимое имущество. Большинство штатов поддерживают онлайн-сайт, где потребители могут искать имя агента, получать номер лицензии и проверять нарушения, поданные против агента.

Вот определения различных типов агентов по недвижимости, с которыми вы, вероятно, столкнетесь:

Что такое брокер по недвижимости?

Брокер по недвижимости находится на шаг выше агента по недвижимости. Брокер обычно имеет больше образования, чем агент, но не всегда. Например, в Калифорнии лицензия брокера должна работать самостоятельно. Агенты должны работать для брокеров, но брокер может вести собственный бизнес.

Существует три способа получить лицензию брокера в Калифорнии.

  • Лица, которые имеют четырехлетнюю степень и закончили восемь курсов недвижимости на уровне колледжа, могут получить квалификацию для сдачи экзамена на недвижимость брокера.
  • Без четырехлетнего возраста Калифорнийское бюро недвижимости требует, чтобы заявители имели:
  1. Два года опыта продаж в сфере недвижимости и
  2. Завершение восьми курсов недвижимости на уровне колледжа.
  • Адвокаты, которые принадлежат к бару, освобождаются от требований курса на уровне колледжа, но должны сдать экзамен.

Брокер по недвижимости может самостоятельно работать и / или нанимать продавцов недвижимости. Экзамен брокера обычно длиннее и сложнее, чем экзамен продавца. Брокеры придерживаются более высоких стандартов знаний.

Что такое посредник-посредник?

Брокерская ассоциация – посредник по недвижимости, который работает в другом маклере недвижимости. Хотя брокер мог работать для себя, многие предпочитают присоединяться к более крупной сети недвижимости. Некоторые платят фиксированную плату брокеру, нанимающему работу, а другие зарабатывают процент от каждой транзакции.

Что такое агент по недвижимости?

Агенты являются лицензированными продавцами. Они не являются посредниками в сфере недвижимости. Агент по недвижимости должен работать на работу брокера и не может работать самостоятельно.Брокеры несут ответственность за действия агентов по недвижимости.

Требования к лицензии продавца недвижимости варьируются от штата к штату. В Калифорнии заявителям должно быть не менее 18 лет и успешно пройти три курса на уровне колледжа по недвижимости. Государственная резиденция не является требованием.

Что такое REALTOR®?

REALTOR® может быть маклером недвижимости или агентом по недвижимости. Все REALTORS® являются агентами или брокерами, но не все агенты или брокеры являются REALTORS®. Это название, которое означает, что человек принадлежит к Национальной ассоциации REALTORS® (NAR), подписывается на свой обширный Кодекс этики и платит ежегодные взносы. Не каждый агент по недвижимости принадлежит NAR.

Члены НАР также принадлежат государственным и местным торговым ассоциациям. Жалобы на REALTOR® могут быть поданы на местный совет.

Что такое агент листинга?

Листинговые агенты также известны как агенты продавца, поскольку они представляют продавца. Агент по листингу может быть брокером недвижимости или агентом по недвижимости. Эти типы агентов обязаны фидуциарной ответственности перед продавцом в соответствии с соглашением о листинге и должны защищать этот интерес.

Что такое агент покупателя?

Агент покупателя известен как агент по продаже (не путать с агентом продавца), агентом по покупке или, в некоторых штатах, агентом эксклюзивного покупателя.

Эксклюзивные агенты покупателя никогда не работают для продавцов. Однако многие агенты работают как с продавцами, так и с покупателями, хотя обычно это не происходит в одной транзакции. Агенты покупателя могут или не могут потребовать от покупателя подписать договор посредника покупателя в зависимости от местного обычая.

Что такое двойной агент?

Агенты входят в двойное агентство, когда они представляют как продавца, так и покупателя. Двойное агентство может случиться, даже если задействованы два агента – агент листинга и агент покупателя – если оба агента работают для одного и того же брокера. Это потому, что это агент по недвижимости, который создает агентство. Двойное агентство не является законным во всех 50 штатах.

Что такое агент транзакций?

В штатах, где двойное ведомство не разрешено, агенты, которые могут оказаться в позиции написания предложения для покупателя, могут выбрать, чтобы стать агентом транзакции. Этот агент не представляет собой ни одну из сторон, но просто упрощает транзакцию.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

Чем консультанты / брокеры по коммерческой недвижимости отличаются от агентов и риэлторов

Услуги аренды коммерческой недвижимости на современном рынке оказывают управляющие компании объектов, консультанты брокеры, агенты по недвижимости и риэлторы. Но зачастую понятия подменяются и клиенты не видят разницы между работой специалистов, хотя разница значительная. Давайте разбираться.

Агент / риэлтор

Агент по недвижимости = риэлтор, как правило, выступает посредниками сделки, связывая сторону арендатора со стороной арендодателя. Процесс поиска включает несколько этапов:

  • Как правило, агенты/риэлторы сотрудничают с некоторыми объектами и имеют свою базу собственников, помещения которых рекламируют и продвигают путем размещения объявлений о сдаче в аренду на различных специализированных интернет-площадках, получая отклик от заинтересованных компаний.
  • При заинтересованности клиента объектом, профессиональный агент/риэлтор принимает участие в первом просмотре объекта клиентом, занимается организацией процесса. Но редко принимает участие в согласовании условий аренды, договорных обязательств и юридических вопросов, что часто может быть связано с тем, что агент-риэлтор проводит сделку собственными силами, без привлечения в работу юристов, консультантов и других специалистов.
  • При успешном закрытии сделки агент получает свою комиссию.

В большинстве случаев агенты-риэлторы работают с быстрыми сделками, которые заключаются на небольшие площади: в офисном сегменте – до 200 кв.м, в складском и индустриальном – до 2 000 кв.м. Специалисты имеют базы помещений, налаженные взаимоотношения с собственниками объектов.

Но при работе с крупными запросами как в офисном, так и в производственно складском сегменте, уровня компетенций и ответственности может быть недостаточно, особенно в условиях текущего состояния рынка.

Консультант / брокер по коммерческой недвижимости

Принцип работы консультанта (он же брокер) заключается в том, что он участвуют в сделке с момента запроса, до заключения сделки и подписания договора. Также консультант может предложить нетривиальные решения по поиску помещений, ориентируясь на стратегию развития бизнеса клиента. Гарантом этого служит большая команда специалистов, которые могут подключаться к работе над каждым проектом на определенном этапе.

  • При входящем запросе на аренду помещений консультант предлагает клиенту подборку помещений, которая основана на требованиях клиента к техническим характеристикам объекта и инженерным системам, локации и транспортной доступности, уровню арендной ставки и так далее, учитывая специфику бизнеса клиента.

Большим преимуществом консультанта являются партнерские отношения с девелоперами и собственниками коммерческой недвижимости: офисной, торговой, складской, индустриальной. Такое преимущество дает возможность заранее узнать информацию о будущих проектах, которые можно предлагать клиентам, учитывая планы их развития.

  • Консультант по коммерческой недвижимости участвует в процессе просмотра помещений, которые предложил клиенту, занимается организацией и согласованием просмотров.
  • Зачастую клиенту сложно представить, как будет организован офис в новом объекте, особенно если клиент рассматривает большие площади или помещение сдается в shall&core (без отделки). В таких случаях консультанты предлагают варианты тестовой планировки, что делает проще процесс выбора.
  • Согласование условий сделки также является частью работы консультанта (уровень арендной ставки, возможность сокращения уровня ставки при аренде площадей большого метража, возможность получения арендных каникул и т.д.).
  • Консультанту важна юридическая чистота сделки и всех сторон, поскольку за результат сделки он отвечает собственной репутацией и репутацией компании. Консультант принимает участие в согласовании, проверке и подписании договоров.
  • Консультанту важно сформировать и сохранить лояльные и доверительные отношения как с клиентом, так и с собственником.
  • Консультант по коммерческой недвижимости, который сдает помещения в аренду, является лишь частью большой команды, которая закрывает полный цикл работ с недвижимостью. Консультанты могут предлагать нетривиальные решения, которые закроют запрос: build-to-suit, редевелопмент, переформатирование объектов, вести переговоры о ротации арендаторов под цели клиента, о возможностях расширения офиса в рамках текущего объекта и так далее.

Вывод

Выбор пути всегда остается за клиентом: запустить процесс поиска самостоятельно или довериться профессиональному посреднику. При поиске собственными силами сложно прогнозировать результаты, поскольку для бизнеса поиск и аренда – непрофильный бизнес, следовательно, нет понимания специфики рынка: наличие свободных офисов, уровня ставок аренды и других факторов, процессов взаимодействия с собственниками, согласования условий аренды, возможности получения арендных каникул и так далее.

Представителям малого и среднего бизнеса можно воспользоваться услугами агента-риэлтора по недвижимости, которые смогут помочь вам найти офис или склад небольшой площади под запрос. Но стоит грамотно подойти к этому вопросу. Вернее всего работают рекомендации и отзывы.

При поиске крупных площадей для большой компании со сложной и развитой структурой, помогут консультанты-брокеры. Как правило, в крупных компаниях поиском нового офиса занимается ответственная группа, которая может состоять из нескольких представителей компании, курирующих разные бизнес процессы. В этом случае именно консультанты-брокеры смогут организовать поиск, исходя из начального запроса и переговоров на разном уровне: на уровне ТОП-менеджмента, специалистов по административным вопросам, инженерным, IT, HR и так далее. Скоординировать всех участников процесса. Консультанты выступят партнером клиента и партнером собственника, разделяя ответственность всех сторон на каждом этапе заключения сделки – от просмотра и до подписания договора.

Ипотечный брокер: плюсы и минусы сотрудничества

Ипотечный брокер: плюсы и минусы сотрудничества

Рассказываем, как с помощью брокера сэкономить до 200 000 рублей при покупке жилья в ипотеку . Как работают ипотечные брокеры , как они помогают снизить процентную ставку и чего стоит опасаться при сотрудничестве.

Кто такой ипотечный брокер по недвижимости

Ипотечный брокер — это ваш личный представитель в банке . Он помогает оформить документы, выбрать выгодную ипотечную программу и подать заявления. Его цель — сэкономить вам время и деньги и увеличить шансы на получение кредита .

Ипотечные брокеры знакомы с внутренними законами жилищного рынка и процессами банков. Их задача — сократить срок рассмотрения заявки и избавить вас от многоуровневого прохождения всех этапов процесса.

Обязанности ипотечного брокера

✍ Подробная консультация. Обычно консультация бесплатна. На этом этапе специалист узнает, какое жилье вы хотите приобрести, ваш доход, состояние кредитной истории, сможете ли вы привлечь созаемщика и так далее. Такая подробная информация необходима, чтобы подобрать максимально подходящую для вас программу.

Не скрывайте информацию про кредитную историю, доходы и другие нюансы. Если специалист не будет знать достаточно полной и достоверной информации, повысится вероятность отказа. Помните, что цель брокера — добиться выгодного для вас предложения, а для этого ему нужна все данные о вашем положении и целях.

Информация, которая по вашему мнению может быть невыгодна для получения одобрения, может не иметь значения для определенного банка. Или, наоборот, — вы считаете какое-то обстоятельство преимуществом, но из-за него банк откажет в ипотеке. Например, молодая мать хочет купить вторичное жилье. При подаче заявления она решила скрыть наличие ребенка и указать, что живет с родителями, чтобы банк не брал в расчет расходы на ребенка и аренду жилья. Однако, получает отказ. Брокер же решает усилить заявку этими фактами и получает одобрение. В первом случаем банк видит рискованную категорию — молодую незамужнюю девушку. Во втором случае — уже более ответственная женщина с ребенком. Она не допустит, чтобы их лишили единственного жилья и приложит все усилия для своевременной выплаты. Для банка будет плюсом и аренда — если арендатор в силах платить за съем, сможет оплачивать и ежемесячные расходы по ипотеке уже в собственной квартире.

Читать еще:  Как в Украине обналичить Яндекс.Деньги

Оформление и подача документов в банки. Брокер составит ваше кредитное досье, даст образцы бланков и справок, проверит собранные документы, скопирует или отсканирует по условиям банка и напишет заявления.

Работа со страховой. Ипотечный брокер занимается страхованием недвижимости по требованию банка самостоятельно либо в паре с коллегой по страхованию — от повреждения, утраты права собственности, если, к примеру, объявились наследники. Обязательно только страхование залога — недвижимости, но если вы застрахуете жизнь и здоровье — большинство банков снизит процентную ставку. Однако, существуют свои нюансы. Например, для пожилых людей страховка будет выше, чем сэкономленный процент годовых. В таком случае, выгоднее оформить заявку без страхования. Специалист поможет разобраться с каждым конкретным случаем. Если брокер сотрудничает со страховой компанией, вы можете рассчитывать на страховку с более выгодными условиями.

Помощь в подборе квартиры. Удобно пользоваться услугами ипотечного брокера, который сотрудничает с риэлторским агентством или работает в нем. Так вам не только помогут оформить заявку на ипотеку, но и помогут выбрать подходящее жилье. Кроме того, часто услуги брокера и риэлтора будут бесплатными для вас, если вы покупаете квартиру в новостройке.

Оценка. По закону в ипотечном договоре необходимо прописать оценочную стоимость жилья. Расходы на определение оценки — задача заемщика. Некоторые оценочные компании снижают тариф для клиентов от брокера. Оценка займет от 1 до 5 дней.

Подача документов. Когда пакет документов по выбранной квартире готов, представитель помогает выбрать наиболее выгодные условия одного из банков, одобривших заявку, взвесить все за и против и начать оформление договора.

⌛ Юридическое сопровождение сделки. Совместно с юристами брокер проверяет документы от банка и доводит сделку до подписания договора. Плюсом будет подключить к проверке опытного риэлтора.

Какие документы запросит представитель

Чтобы подать заявления одновременно в разные банки, достаточно предоставить оригиналы документов брокеру. Он сделает цветные сканы в правильном разрешении и формате по требованиям банка либо копии. Зачастую требуется только паспорт, СНИЛС, трудовая книжка и справка по форме 2-НДФЛ. Учитывая условия разных банков, специалист запросит дополнительные документы, чтобы повысить шансы одобрения.

✔ все страницы паспорта;

✔ свидетельство о браке или расторжении брака;

✔ свидетельство о рождении детей;

справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме каждого банка;

✔ справка или подтверждение дополнительных доходов — премии, аренда имущества и другое;

✔ заверенные трудовые договоры;

✔ заверенные копии всех страниц трудовой книжки с датой, печатью и подписью работодателя, расшифровкой подписи.

✔ если вы владелец компании, у вас попросят ЕГРЮЛ, протокол общего собрания и решение единственного участника;

✔ мужчинам до 27 лет — приписное или военный билет;

✔ справки о действующих кредитах в случае проблем с кредитной историей;

✔ документы о наличии движимого и недвижимого имущества — квартира, автомобиль, дом, земельный участок.

Плюсы и минусы сотрудничества с брокером по ипотеке

Плюсы

➕ Экономят деньги . У многих брокеров партнерские отношения с банками. В случае одобрения ипотеки вы можете получить сниженную ставку. Если вы сами будете заниматься всеми вопросами, можете потерять эту возможность сэкономить.

➕ Помогают получить ипотеку в нестандартных ситуациях: фрилансерам, людям с плохой кредитной историей, неофициальным заработком или при отсутствии первоначального взноса. У банков есть определенный шаблон, по которым тот или иной заемщик будет более или менее надежным. Для каждого случая брокер минимизирует процент ошибки, помогает заемщику выгодно преподнести свои преимущества. Например, если у вас нет официального заработка, специалист посоветует вам взять выписку со счета о регулярном поступлении денежных средств.

➕ Экономят время — вместо 5 инстанций вы будете работать с 1 человеком, который сам урегулирует вопросы с банком, оценочной, страховой, риэлтором, нотариусом, налоговой.

➕ Работают с копиями документов . Если будете подавать заявления самостоятельно, придется нести в каждый банк и оригиналы, и копии документов. Либо предельно внимательно сканировать — велика вероятность неодобрения заявки только потому, что вы сделали скан плохого качества, нечитаемый или «обрезали» документ не в том месте.

➕ Принимаю копии документов по почте. При наличии возможности сделать скан-копии вы можете отправить их брокеру по электронной почте. Это поможет сэкономить время, если вы находитесь в другом городе или у вас нет времени для визита в офис. В дальнейшем брокер передаст банку отсканированные документы.

➕ Подбирают ипотечную программу под ваши требования. Помогают выбрать программу с учетом:

✔ ваших пожеланий и требований к квартире;

✔ размеру ежемесячного платежа;

✔ процента первоначального взноса;

✔ схемы погашения кредита.

➕ Считают все расходы по сделке. Брокер сделает следующее:

✔ посчитает полную стоимость кредита;

✔ учтет пожелания по обслуживанию;

✔ составит индивидуальный график досрочного гашения, чтобы минимизировать переплату;

✔ учтет возможность получить налоговый вычет с процентов по ипотеке и так далее.

Минусы

➖ Не гарантируют 100% одобрения. Ипотечный брокер повышает шанс одобрения ипотеки, но не может гарантировать 100% успеха. Грамотный специалист узнает причину отказа и подскажет, как действовать и что исправить, чтобы получить одобрение в дальнейшем.

➖ Некоторые брокеры на рынке могут заключать сделку с банком-партнером , предлагающим наиболее выгодные условия для брокера. Однако, в крупных компаниях такое практически не встречается.

➖ Когда брокер работает самостоятельно. В России брокерская ниша пока только начинает развиваться. Со самостоятельным специалистом вы сможете рассчитывать на индивидуальный подход, но не получите выгодных условий. Банки, страховые и оценочные делают скидки в зависимости от количества клиентов. Поэтому лучше довериться специалисту, который работает в брокерском или риэлторском агентстве.

Стоимость услуг ипотечного брокера

Платно

Фиксированные цены колеблются в диапазоне от 10 до 50 тысяч рублей.

Процент от займа. Например, вам одобрили ипотеку на 2 000 000 под 9,5%. Услуги брокера стоят 1,5% от займа — значит вы заплатите ему 30 000.

Процент от экономии. В этом случае услуги ипотечного брокера стоят в среднем 15–30% от размера экономии на сделке. Разберем на примере прошлых сумм: предположим, вам также нужно 2 000 000 под 9,5%. Если брокер помог вам получить под 8,5%, ваша экономия составит 308 678. При оплате услуг в размере 30% от экономии вы заплатите брокеру 92 000.

Бесплатно

Некоторые агентства смогут предоставить вам услуги ипотечного брокера бесплатно при покупке объекта через них.

Как определить мошенника

Если вам обещают успешную сделку еще на первой консультации. Какими бы выгодными не были условия сотрудничества с банками, ни один брокер не сможет гарантировать вам одобрения ипотеки — итоговое решение за банком. Добросовестные брокерские агентства дадут гарантию только в одном случае — будут работать на результат, пока не получат одобрения, а при отрицательном результате не возьмут с вас плату.

Когда просят 100% предоплату за услуги без договора. Обычно ипотечные брокеры работают сдельно — берут предоплату на первоначальные затраты и получают вознаграждение после заключения ипотечного договора. В некоторых организация существует 100% предоплата, но в этом случае вам необходимо обезопасить себя договором.

Внимательно изучайте условия договора, в некоторых случаях агентство или брокер обязуются вернуть предоплату при отрицательном результате. Если такого пункта в договоре нет, а агентство требует предоплаты — это мошенники.

Когда не согласны заключать договор. Любые услуги посредника необходимо зафиксировать в договоре. Вы доверяете личные данные чужому человеку, а закон защиты персональных данных не разрешает обрабатывать и передавать ваши данные без письменного согласия. Если брокер отказывается составить договор — вы ничем не будете защищены.

При наличии договора внимательно изучайте все пункты, не стесняйтесь задавать вопросы — вам должны детально ответить и прояснить непонятные моменты. Чтобы не запутаться в условиях договора и ничего не забыть, используйте на встрече диктофон.

Скрывают перечень банков. Некоторые брокеры не разглашают всего перечня банков-партнеров перед подачей заявления и не полностью посвящают клиента в условия кредитования. В таком случае вы рискуете получить одобрение на невыгодных условиях или в банке, с которым не хотели бы иметь дело.

Когда нет рекомендаций. Ведущие банки размещают рейтинг брокерских и риелторских компаний, правда, не все. Регламент некоторых организаций не позволяет размещать подобную информацию. Чтобы не угодить к мошеннику или фирме-однодневке, выберете сотрудничество с крупной брокерской или риэлторской компанией и проверьте, есть ли о них информация в разделе «партнеры» на сайтах крупных банков вашего города.

Routes to finance

Обучение агентов по коммерческой недвижимости (Июнь 2020).

Вопрос: В чем разница между брокером недвижимости и агентом?

Читатель спрашивает: «В чем разница между брокером недвижимости и агентом? Мы работаем с брокерской ассоциацией, и мы не знаем, какой тип агента она есть, и что означает агент брокера Является ли она агентом по операциям с недвижимостью или маклером по недвижимости? »

Ответ: Существует так много типов агентов по недвижимости, которые даже агенты иногда путают.

Чтобы выделиться в толпе, некоторые агенты добавляют названия после их имен. Они могут быть консультантом, консультантом по недвижимости, продавцом или REALTOR®, но все они имеют лицензию на продажу недвижимости. Брокеры по недвижимости могут работать как агенты, но агенты не могут работать в качестве брокера недвижимости без лицензии брокера.

Агенты, которые дают советы по недвижимости, должны иметь лицензию на недвижимое имущество. Большинство штатов поддерживают онлайн-сайт, где потребители могут искать имя агента, получать номер лицензии и проверять нарушения, поданные против агента.

Вот определения различных типов агентов по недвижимости, с которыми вы, вероятно, столкнетесь:

Что такое брокер по недвижимости?

Брокер по недвижимости находится на шаг выше агента по недвижимости. Брокер обычно имеет больше образования, чем агент, но не всегда. Например, в Калифорнии лицензия брокера должна работать самостоятельно. Агенты должны работать для брокеров, но брокер может вести собственный бизнес.

Читать еще:  Что такое налог на имущество

Существует три способа получить лицензию брокера в Калифорнии.

  • Лица, которые имеют четырехлетнюю степень и закончили восемь курсов недвижимости на уровне колледжа, могут получить квалификацию для сдачи экзамена на недвижимость брокера.
  • Без четырехлетнего возраста Калифорнийское бюро недвижимости требует, чтобы заявители имели:
  1. Два года опыта продаж в сфере недвижимости и
  2. Завершение восьми курсов недвижимости на уровне колледжа.
  • Адвокаты, которые принадлежат к бару, освобождаются от требований курса на уровне колледжа, но должны сдать экзамен.

Брокер по недвижимости может самостоятельно работать и / или нанимать продавцов недвижимости. Экзамен брокера обычно длиннее и сложнее, чем экзамен продавца. Брокеры придерживаются более высоких стандартов знаний.

Что такое посредник-посредник?

Брокерская ассоциация – посредник по недвижимости, который работает в другом маклере недвижимости. Хотя брокер мог работать для себя, многие предпочитают присоединяться к более крупной сети недвижимости. Некоторые платят фиксированную плату брокеру, нанимающему работу, а другие зарабатывают процент от каждой транзакции.

Что такое агент по недвижимости?

Агенты являются лицензированными продавцами. Они не являются посредниками в сфере недвижимости. Агент по недвижимости должен работать на работу брокера и не может работать самостоятельно.Брокеры несут ответственность за действия агентов по недвижимости.

Требования к лицензии продавца недвижимости варьируются от штата к штату. В Калифорнии заявителям должно быть не менее 18 лет и успешно пройти три курса на уровне колледжа по недвижимости. Государственная резиденция не является требованием.

Что такое REALTOR®?

REALTOR® может быть маклером недвижимости или агентом по недвижимости. Все REALTORS® являются агентами или брокерами, но не все агенты или брокеры являются REALTORS®. Это название, которое означает, что человек принадлежит к Национальной ассоциации REALTORS® (NAR), подписывается на свой обширный Кодекс этики и платит ежегодные взносы. Не каждый агент по недвижимости принадлежит NAR.

Члены НАР также принадлежат государственным и местным торговым ассоциациям. Жалобы на REALTOR® могут быть поданы на местный совет.

Что такое агент листинга?

Листинговые агенты также известны как агенты продавца, поскольку они представляют продавца. Агент по листингу может быть брокером недвижимости или агентом по недвижимости. Эти типы агентов обязаны фидуциарной ответственности перед продавцом в соответствии с соглашением о листинге и должны защищать этот интерес.

Что такое агент покупателя?

Агент покупателя известен как агент по продаже (не путать с агентом продавца), агентом по покупке или, в некоторых штатах, агентом эксклюзивного покупателя.

Эксклюзивные агенты покупателя никогда не работают для продавцов. Однако многие агенты работают как с продавцами, так и с покупателями, хотя обычно это не происходит в одной транзакции. Агенты покупателя могут или не могут потребовать от покупателя подписать договор посредника покупателя в зависимости от местного обычая.

Что такое двойной агент?

Агенты входят в двойное агентство, когда они представляют как продавца, так и покупателя. Двойное агентство может случиться, даже если задействованы два агента – агент листинга и агент покупателя – если оба агента работают для одного и того же брокера. Это потому, что это агент по недвижимости, который создает агентство. Двойное агентство не является законным во всех 50 штатах.

Что такое агент транзакций?

В штатах, где двойное ведомство не разрешено, агенты, которые могут оказаться в позиции написания предложения для покупателя, могут выбрать, чтобы стать агентом транзакции. Этот агент не представляет собой ни одну из сторон, но просто упрощает транзакцию.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

Работа брокера и риелтора: в чем отличие

“За что я должен был отдать агентству ,5 тыс., если возможный вариант нашел сам в своем же районе? – удивляется новосел Александр Дубасов. – Мне кажется, к брокеру обращаются от недостатка ума или когда лень в ЖЭК сходить”.

Но если брокер оказался порядочным человеком, клиенты еще долго ему благодарны. “Мне пригодилась природная смекалка. Я ставил себя на место продавца-покупателя и представлял образ человека, которому я смог бы доверить свое самое дорогое имущество – квартиру.
Я был воплощением уверенности: безукоризненный внешний вид, корректность, а главное – искренне проникался проблемами клиентов, – делится опытом директор агентства недвижимости Игорь Кравитц. – И даже если сделка на каком-то этапе срывалась (что нередко случается), клиенты все равно помнили о симпатяге-брокере и советовали его своим знакомым. А это уже начало успеха”.

Рынок недвижимости структурируется по направлениям: массовая, элитная, коттеджная, коммерческая недвижимость, пригородное жилье и так далее. Брокерам, специализирующимся на первичном рынке недвижимости, приходится вести полный цикл оформления сделок покупки жилья или договоров уступки права требования, если дом находится на стадии строительства. И даже заниматься оформлением рассрочек и графиков внесения платежей.

На вторичном рынке брокеры работают как многостаночники: ищут варианты купли-продажи, проверяют и оформляют сделки, оказывают помощь при взаиморасчетах между клиентами и так далее.
Брокер – это стартовая позиция на рынке риелторских услуг. Его “продуктом” являются сделки по продаже и покупке квартир, земельных участков, офисов и домов. Он осматривает и оценивает недвижимость, оформляет горы документов, зачастую начиная с банальной справки из ЖЭКа и заканчивая детальной проверкой истории квартиры. Разные сегменты рынка недвижимости по обязанностям для агентов мало отличаются. Зато разнятся по части доходов. К примеру, коммерческая недвижимость значительно дороже – здесь выстреливает редко, но метко.

Термин брокер (риелтор) появился в Классификаторе профессий года два тому назад. На брокеров учат, например, в Киевском колледже недвижимости. Диплом младшего специалиста здесь можно получить за два года и 4250 грн. В этом же колледже моно доучиться до бакалавра.
Риелторскому мастерству обучают Киевский индустриальный техникум, Черкасский филиал Киевского института технологий и дизайна, Донецкий экономический техникум, Одесская школа риелторов и другие учебные заведения. Практикующие специалисты, мечтающие о “корочке”, обычно поступают на краткосрочные курсы “Операции с жилой и нежилой недвижимостью”- он состоит из 54 часа занятий и стоит 700 грн.

Однако президент Украинской гильдии риелторов Гертруда Сиволобова считает, что практической пользы обучение в подобных заведениях не дает. “Это теория, не всегда квалифицированно преподающаяся, – считает г-жа Сиволобова. – А в нашей сфере теория переменчива, ведь законодательство по недвижимости находится в постоянном движении. Самое лучшее для будущего риелтора – попасть в хорошую фирму, где заботятся о стажерах”. К слову, агентства недвижимости редко обращаются в рекрутинговые компании. Обычно они отдают предпочтение интернет-площадкам.

Если же новичку повезло “втиснуться” в хорошую контору, его отдадут в обучение к опытному сотруднику. И первое время начинающий брокер будет сопровождать наставника на переговорах, просмотрах квартир и в ЖЭКах. Руководители агентств недвижимости говорят, что подающий надежды сотрудник заключает первую сделку где-то на второй-третий месяц работы.

Крупные агентства давно разработали пошаговые инструкции относительно того, как действовать во время осуществления каждой из операций. К тому же в больших риелторских компаниях существует система подготовки новичков: разные тренеры и юристы постоянно учат их уму-разуму.

“Рынок труда сейчас испытывает нехватку в качественных специалистах по предоставлению посреднических услуг в сфере недвижимости. Существует большой спрос на людей способных давать отдачу, возглавлять новые инвестпроекты”, – отмечает Валерия Чернецова, ведущий аналитик кадрового дома “СуперДжоб”.
Перспективы в этой профессии есть. “За последние годы многие успешные риелторы перешли в смежные, более высокооплачиваемые сферы: девелопмент, управление, оценка недвижимости, – отмечает Эдуард Бразас, директор агентства недвижимости “C.I.T.”. – У людей с опытом появились возможности роста, моральное право браться за серьезные миллионные сделки, которых становится все больше. Рынок труда риелторов растет не только вширь, но и ввысь”.
Сколько зарабатывают риелторы?

“В нашей компании нет фиксированных ставок – каждый агент зарабатывает столько, сколько способен заработать. Личное благосостояние специалиста по недвижимости в первую очередь зависит от качества его работы”, – говорится в объявлении о приеме на работу.

Риелторские услуги не поддаются четкой тарификации. Есть ориентир – 3-6% от суммы самой простой сделки. Если заказчик продает недвижимость и тут же покупает новую, комиссия увеличивается. А вообще-то размер вознаграждения участники купли-продажи оговаривают индивидуально. Ведь брать одинаковый процент в случае, когда квартира стоит тыс. и 0 тыс., – не вполне оправдано. Хотя, в случае, когда клиент продает, а потом покупает – возможна существенная скидка при покупке.

Важным аспектом, безусловно, является позиция клиента, его готовность заплатить предложенную риелтором сумму, то есть сам торг. Но часто клиенты не жалеют о сумме комиссионных, заплаченных без торга. Например, если сделка была “спасена” или проведена идеально, или же была предложена какая- либо дополнительная услуга. Впрочем, здесь общих закономерностей нет.

Многое зависит от индивидуальных качеств риелтора и клиента. “По сравнению с другими видами услуг, риелторский сектор не видоизменяется в сторону улучшения качества. Клиенты во многих случаях рассматривается риелторами только как источники дохода”, – считает эксперт по недвижимости Роман Хвилевой.

Прилично зарабатывать позволяет риелтору его настойчивость. Участники рынка отмечают, что ежемесячный доход агента, работающего на первичном и вторичном рынках жилья, составляет 0–1000. При этом заработок основной части “спецов” – только проценты.

На этапе стажировки начинающий агент должен зарабатывать не меньше 0-400 в месяц. Иначе просто нет смысла оставаться в профессии. Для стоящих специалистов и руководящего состава агентств по недвижимости предусмотрена фиксированная часть заработка, в Киеве она составляет от 0 до 0. В регионах эта сумма меньше в среднем раза в два. Общий же месячный доход опытного риелтора может достигать нескольких тысяч долларов.

А те, кто работает с загородными направлениями, землей и коттеджами, могут зарабатывать и больше. Самые оборотистые и отчаянные умеют “накрутить”, скажем, на объекте стоимостью в 0 тыс. -20 тыс.
В то же время сделка по земле может длиться 2-3 месяца. А еще приходится учитывать всяческие траты: нужно иметь машину, оплачивать ее расходные. За это обычно платит сам агент. Кроме того, только один просмотр занимает около двух часов. В то время как в Киеве за два часа можно просмотреть минимум 6 квартир и определиться с объектом. А загородную недвижимость клиент выбирает более тщательно – большие капиталовложения как ни как.

“Реальность оказывается очень суровой – она не соответствует первоначальным представлениям о нашем труде. Пройдя испытания неудачами, только один из десяти пришедших находит себя в этом бизнесе”, – говорит Эдуард Бразас.
Постоянной проблемой риелторов являются хитрые клиенты. Такие, заприметив подходящий вариант покупки или продажи, могут запросто оказаться от услуг посредника, вернуться к продавцу и предложить совершить сделку напрямую.

Особенно несладко живется “серым” брокерам. “Я собираю все справки, погашаю долги, хожу в БТИ, проверяю наличие запрета на отчуждение, изучаю наличие проблемных зон, но на любом этапе мне могут сказать: до свидания. Таких случаев было немало”, – рассказывает агент-одиночка Галина.

Читать еще:  На какие льготы имеет право многодетная семья

Для сотрудников агентств подстраховкой является договор. Но ушлый заказчик, вовремя свернув в сторону, может обойти и его. Особенно много неприятностей подстерегает на ниве вторичной недвижимости.
Один известный телеведущий через посредника купил квартиру в Киеве, на Куреневке. У бывшего владельца, который почил в бозе, оказался малолетний сынишка, почему-то “пропущенный” в документах при предыдущей сделке. Результат: посредник с телеведущим теперь вместе таскаются по судам.

Гертруда Сиволобова, президент Украинской гильдии риелторов, замгендиректора Киевского центра недвижимости (170 агентств):
– Бытует мнение, что брокеры гребут деньги лопатой. Но это миф. В работе посредника существует множество подводных камней. Получив заказ, посредник ищет и находит варианты, а продавец вдруг передумывает и снимает объект с продажи. В лучшем случае порядочный клиент вернет агенту деньги за рекламу. В других странах услуги посредника оплачиваются, даже если сделка не состоялась из-за отказа сторон. Увы, у нас такие условия обслуживания не практикуются.

Виталий Дьяченко, директор АН “Посредник”:

– Причиной того, что я начал заниматься посредником на рынке недвижимости, стала покупка квартиры для дочери. Тогда риелтор довольно известного в городе агентства получил деньги за проделанную нами, покупателями квартиры, работу.
На мой взгляд, посредничеством должны заниматься люди, имеющие к этому способности, желательно с высшим юридическим, педагогическим или военным образованием, а также психологи. Учиться нужно постоянно – на тренингах, мастер-классах, семинарах.
Посредник должен хорошо знать законы, разбираться в строительстве, уметь правильно вести переговоры, быть воспитанным.
Всех интересует заработная плата посредника. Многие приходят в агентства недвижимости из-за иллюзий по поводу больших денег. А через полгода-год уходят, осознав, что деньги приходят только после упорного труда.

Как выглядят брокеры?

Портрет представителя профессии риелтор:
Возраст От 23 до 55 лет:
60% – до 30 лет; 30% – от 30 до 40 лет 10% – от 40 до 55 лет
Образование – Половина вакансий содержит требование о наличии среднего специального образования, другая половина – высшего и неполного высшего. Среди кандидатов на позицию риелтор около 65% имеют законченное высшее образование, остальные – неполное высшее и среднее специальное.

Опыт работы – Не менее года в сфере недвижимости
Личностные качества – Коммуникабельность, нацеленность на результат, обучаемость, грамотная речь, стрессоустойчивость, готовность к тяжелой работе.

Тайны «черных» брокеров: как мы «брали» ипотеку без справок и первоначального взноса

Можно ли верить ипотечным брокерам и как отличить честных от мошенников

Когда есть желание взять ипотечный кредит, а возможности не позволяют, многие готовы обратиться за помощью к специальным людям. Какие проблемы обещают решить ипотечные брокеры и можно ли им верить?

Как получить ипотечный кредит, если банки по каким-то причинам не готовы его одобрить? Например, у вас нет первоначального взноса, официального трудоустройства или плохая кредитная история. Как правило, в таких ситуациях рекомендуют обращаться к «особым» ипотечным брокерам.

Ипотечный брокер выступает посредником между банком и заемщиком, а также оказывает консультационные услуги по подбору самых выгодных условий кредитования, исходя из возможностей и пожеланий клиента. При этом некоторые брокеры обещают помощь не только в подборе кредита, но и в его одобрении, даже если их клиент не соответствует требованиям банка.

«Особые договоренности с топовыми банками»

Из шести опрошенных нами брокерских компаний в двух пообещали помочь в получении кредита без первоначального взноса. Представитель одной компании подчеркнула, что ставки по кредиту и стоимость квартиры останутся неизменными. Она объяснила это тем, что у компании есть особые «договоренности» с рядом топовых банков, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк.

«Мы соберем все необходимые документы и подадим их в банки, с которыми сотрудничаем», — сообщила нам сотрудница кол-центра брокерской компании.

Представитель другой компании уверил, что получение кредита без первоначального взноса не составит проблемы.

— У меня хорошая зарплата, но нет первоначального взноса. Можно ли как-то решить эту проблему и получить ипотеку? — обрисовала ситуацию обозреватель Банки.ру.

— Да, это возможно.

Дальше последовали расспросы о величине дохода, желаемом размере кредита и прочих факторах.

«Вы приносите документы, мы подаем заявки на ипотеку, потом получаем подтверждение и выходим на сделку», — рассказал брокер. Он уточнил, что на расходы, связанные с подготовкой к сделке, потребуется около 100 тыс. рублей, а плата компании составит 5% от суммы кредита.

— А как банк согласится выдать ипотеку без первоначального взноса? В договоре будет завышена цена недвижимости?

— На это не каждый продавец пойдет. У нас есть свои договоренности с банками. По телефону это не стоит обсуждать.

— Ваши услуги я буду оплачивать из полученного ипотечного кредита?

— Эти деньги вряд ли получится использовать. С оплатой будем решать после того, как банк одобрит ипотеку, можно будет взять потребительский кредит.

В конце разговора брокер еще раз заверил меня, что проблема с первоначальным взносом решаема и нет никакого смысла жить в съемном жилье, когда можно приобрести собственное.

Как удалось понять из разговора, такая уверенность базируется на том, что банк можно убедить дать кредит на индивидуальных условиях, то есть без первоначального взноса.

Генеральный директор компании «Роял Финанс» Александр Тихончук отмечает, что покупка квартиры без первоначального взноса — это не миф, если речь идет о новостройках. Некоторые банки действительно предлагают такие программы. Иногда брокеры, обещая помочь с решением проблемы первоначального взноса, тоже предлагают именно такие программы.

Представитель одного из банков на условиях анонимности рассказал Банки.ру: бывает так, что брокеры действуют с помощью «связей» в той или иной кредитной организации. «Брокеры завышают стоимость объекта, чтобы получить сумму для оплаты 100% стоимости объекта. Некоторые банки идут на такие сделки, чтобы нарастить объемы выдач», — пояснил собеседник Банки.ру.

Отговаривали брать ипотеку

Мы также попытались уговорить брокеров помочь с оформлением ипотеки без справки с работы.

При обзвоне брокерских компаний одна из нас говорила: мне 20 лет, у меня кристально чистая кредитная история и есть первоначальный взнос в размере 500 тыс. рублей. Операторы уверяли, что 20 лет — это не проблема, хотя некоторые банки предпочитают давать кредиты начиная с 24 лет, а отсутствие кредитной истории гораздо лучше, чем наличие плохой. Но как только корреспондент Банки.ру под видом клиента сообщал, что у него нет справки 2-НДФЛ с работы, так как трудоустройство неофициальное, операторы либо начинали отговаривать брать ипотеку, либо отказывались предоставлять свои услуги.

Александр Тихончук обращает внимание на то, что на рынке ипотечных брокеров много мошенников, и советует не слушать обещаний помочь с ипотекой «во что бы то ни стало».

«Явный признак мошенников — предоплата за услуги брокера (около 20 тысяч рублей). Хороший брокер берет свою комиссию только по факту получения кредитных средств. Низкая комиссия за услуги является признаком низкой квалификации сотрудников компании. В штате проверенных брокеров состоят бывшие банковские сотрудники, которые хорошо разбираются в вопросах кредитования и особенностях различных банков. Другим негативным фактором является отсутствие у брокера офиса и сайта. Часто приходится слышать истории от клиентов о том, как такие брокеры пропадают после получения предоплаты за свои услуги. У «черных» брокеров нет ни сайта, ни офиса, поэтому они ищут клиентов через объявления в газетах, листовки на улице и холодные звонки», — рассказал он.

Тихончук также не советует связываться с «черными» брокерами, которые нарушают закон, поскольку такое сотрудничество может закончиться проблемами с правоохранительными органами. «Часто нам звонят люди с просьбой «нарисовать» документы. Получив у нас отказ, они с большой долей вероятности окажутся в руках мошенников, которые наобещают им «золотые горы». При этом поддельные справки могут стать причиной появления пометки о том, что клиент предоставляет недостоверные данные, в базах служб безопасности. Бывали случаи, когда, заметив поддельные документы, сотрудники банка вызывали полицию», — объяснил эксперт. «Черные» брокеры также обещают исправить плохую кредитную историю. Клиентам выдают на руки распечатку отчета с чистой историей, по факту же ничего не меняется.

«Необходимо также знать, что некоторые брокеры могут быть скрытыми агентами конкретных кредитных организаций и будут максимально настойчиво предлагать условия той организации, где получат наибольшую комиссию за новых приведенных клиентов», — указывает ведущий аналитик «Эксперт плюс» Мария Сальникова.

«Белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки

Чем же на самом деле может быть полезен добросовестный брокер? Ипотечный брокер может качественно разъяснить все детали по размерам займа — фактическим и скрытым, срокам и основным условиям займа. Он имеет необходимые навыки подготовки документации и сможет подобрать наиболее выгодные программы кредитования. Также «белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки. Причинами отказов могут быть: кредитная история, негативная информация о клиенте или работодателе от службы безопасности, избыточная кредитная нагрузка, ошибки в оформлении документации, а также результат телефонного разговора с сотрудником банка. У каждого банка свой подход к оценке заемщиков, о котором никогда не говорится в рекламе банков. Задача брокера состоит в подборе банка, который подходит для конкретного клиента и который сможет оценить сильные стороны клиента.

Услуги ипотечных брокеров наиболее востребованы в комплексе с риелторскими услугами, говорит начальник управления по работе с партнерами Абсолют Банка Анастасия Федькова.

«По сути, клиент получает более широкий комплекс услуг, связанный с приобретением недвижимости. Доверие к экспертам этого рынка, высокая конкуренция среди них и желание клиента сэкономить время делают услуги ипотечных брокеров востребованными. Мы сотрудничаем со всеми профессиональными участниками рынка, которые прошли аккредитацию в нашем банке и зарекомендовали себя как добросовестные партнеры. В любом случае документы и заявленные по клиенту параметры, которые мы получаем от партнеров по каждому клиенту, проходят процедуру андеррайтинга. Партнеры знают об этом и, как правило, честны с банком», — рассказывает Федькова.

«Брокер хорошо знает рынок, отслеживает динамику цен и ставок, отдельных условий кредитования и специальных программ по партнерским проектам банков и застройщиков. Это позволяет выбрать оптимальный проект, отвечающий пожеланиям покупателя, а также значительно сэкономить время и деньги за счет правильной подготовки и оформления документов и подбора параметров ипотечного кредитного договора», — поясняет заместитель председателя правления Локо-Банка Андрей Люшин.

«Если получить кредит клиенту в банке сейчас нереально, то хороший брокер честно скажет об этом и предложит альтернативные варианты. Например, имея открытую просрочку по одному кредиту, невозможно взять другой потребительский кредит в банке. Альтернативой является привлечение залога в качестве обеспечения или родственника в качестве заемщика. Есть еще вариант: воспользоваться займом от микрофинансовой компании, но этот вариант я не рекомендую из-за высоких процентов и негативного отношения банков к таким займам», — заключает генеральный директор «Роял Финанс» Александр Тихончук.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector